8月以來，熱點地區(qū)調(diào)控政策延續(xù)精準(zhǔn)、靈活的特點，重點保障合理居住需求，繼續(xù)抑制投機炒房;部分二線、三四線城市調(diào)控政策補位、升級，限購限售等政策仍在擴(kuò)圍。在此背景下，各線城市成交量維持分化態(tài)勢。

中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的8月份樓市成交數(shù)據(jù)顯示，月內(nèi)一線城市成交量企穩(wěn)回升，各二三線城市紛紛出臺政策繼續(xù)深化房地產(chǎn)市場調(diào)控，樓市成交同環(huán)比均升，預(yù)計未來二三線城市市場將逐漸趨穩(wěn)，市場將逐步降溫。

各類型城市成交量維持分化

中指院的數(shù)據(jù)顯示，2018年8月，受監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比上升5.80%，其中有四成城市環(huán)比上升，同比則增長19.88%。環(huán)比來看，有10個城市成交量上升，福州、南寧升幅最明顯，升幅均近70%;環(huán)比下降的城市中，南京降幅明顯達(dá)41.90%。同比來看，17個城市上升，重慶表現(xiàn)較為突出，增長幅度明顯。

分城市來看，一線城市成交面積環(huán)比上升4.97%，其中北京升幅較大，為43.13%;一線城市同比增長35.33%，深圳增幅顯著近8成。二線代表城市成交面積環(huán)比增長8.80%，同比上升24.08%。三線代表城市成交面積較上月下降4.01%，同比下降1.81%。

以一線城市代表城市北京為例，8月份成交商品住宅4907套，成交面積51.88萬平方米，環(huán)比上升43.13%，同比上升39.12%。商品住宅庫存環(huán)比上升4.47%至689.04萬平方米。

縱觀1-8月份，北京市場自2018年1月進(jìn)入盤整期，市場成交開始遇冷。2月恰逢傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)，樓市成交有所回落。3月樓市回暖，成交量有所上揚。4月份樓市成交成色顯現(xiàn)，成交環(huán)比上揚。隨后，5月份樓市成交繼續(xù)維持上行態(tài)勢。6月成交正常回落。7月成交有所回升。8月樓市成交持續(xù)上揚。

截至2018年8月末，中指院監(jiān)測的主要城市庫存總量環(huán)比上升2.3%。重點監(jiān)測的城市中，南京升幅較大，為14.73%，寧波上升幅度超13%緊隨其后。另外環(huán)比下降的城市中，杭州、深圳降幅明顯，均超一成。

易居房地產(chǎn)研究院近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-8月份，受監(jiān)測的40個代表城市累計成交面積同比增長5%，雖小幅反彈，仍不改整體下行趨勢。其中一線城市累計同比下降18%，二線城市累計同比微漲1%;三四線城市累計同比增長24%。

“供應(yīng)量的釋放使得8月份新房成交面積創(chuàng)2016年10月份以來23個月新高，但是依然處于低位”。易居研究院研究員沈昕表示，由于限價政策，部分新盤性價比相對較高，項目去化情況較好。后續(xù)來看，隨著房企資金鏈趨緊，9月、10月開發(fā)商推盤量或?qū)⒕S持高位。

地方調(diào)控政策繼續(xù)深化

8月以來，熱點地區(qū)調(diào)控政策延續(xù)精準(zhǔn)、靈活的特點，重點保障合理居住需求，繼續(xù)抑制投機炒房;部分二線、三四線城市調(diào)控政策補位、升級，限購限售等政策仍在擴(kuò)圍。監(jiān)管方面，多數(shù)省市先后開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。從政策出臺的頻率來看，8月各地調(diào)控政策保持從嚴(yán)態(tài)勢，其中，加強市場監(jiān)管類政策占主流。

月內(nèi)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開房地產(chǎn)工作座談會，強調(diào)地方政府加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場，完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費，堅決遏制投機炒房，加強輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場亂象治理專項行動，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)。

綜合今年6月份住建部等七部委聯(lián)合開展為期半年的治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。此次住建部再次強調(diào)調(diào)控政策的延續(xù)性與差別性。隨后，多個城市先后展開治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。8月份以來，越來越多的城市先后出臺房地產(chǎn)市場亂象專項行動方案。

尤其是，8月17日，住建部約談海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負(fù)責(zé)人，約談強調(diào)把思想和行動統(tǒng)一到促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要精神上來，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題。

隨后，8月19日，海口市公布六項舉措遏制房價上漲，包括強化各級各部門的房地產(chǎn)調(diào)控職責(zé)。強化調(diào)控聯(lián)動機制;強化各級各部門責(zé)任壓實等。24日，呼和浩特表示將多措并舉調(diào)控房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施。

不僅如此，月內(nèi)，包括北京、濟(jì)南、南京、武漢、西安、深圳、天津等地也陸續(xù)宣布堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進(jìn)建立房地產(chǎn)長效機制，努力實現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)。

與此同時，這些地方通過綜合運用經(jīng)濟(jì)、法律等行政手段調(diào)節(jié)住房需求，促進(jìn)供求平衡，增加住房及用地有效供應(yīng)，清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規(guī)范市場秩序，加強預(yù)期管理和輿論引導(dǎo)，遏制房價上漲。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，8月份以來密集出臺的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)供需兩側(cè)的調(diào)控繼續(xù)深化。從住建部近期針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的表態(tài)來看，政策將“堅決遏制房價上漲”。短期內(nèi)將繼續(xù)保持此前政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，優(yōu)先滿足剛需人群購房需求、加強人才落戶后購房的社保要求、繼續(xù)規(guī)范企業(yè)購房行為、二套房以上信貸繼續(xù)從緊。

“這意味著，熱點城市將繼續(xù)通過出臺剛需優(yōu)先選房、公積金保障等相關(guān)措施保障居民合理購房需求”。該負(fù)責(zé)人分析表示，“同時，作為遏制投機炒房最有效的手段，限購(個人、企業(yè))、限售、提高社保年限要求、嚴(yán)查假離婚等政策仍將持續(xù)發(fā)力”。

樓市“金九銀十”難以出現(xiàn)

后續(xù)來看，隨著8月份內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的再次定調(diào)，結(jié)合下半年住建部頻繁約談房價漲幅過快的城市負(fù)責(zé)人，業(yè)內(nèi)預(yù)計，北京、上海等一線城市新房價格很難維持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。

易居方面分析認(rèn)為，雖然進(jìn)入2018年，受監(jiān)測的40大城市累計成交面積同比增幅曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因為年初以來三四線城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。考慮到內(nèi)部環(huán)境調(diào)控政策將貫穿全年，外部環(huán)境復(fù)雜多變，判斷出該曲線在經(jīng)歷小幅反彈后仍將保持下行趨勢。

沈昕表示，以上海市場為例，8月份上海二手房成交環(huán)比小幅下降，這可能是由于8月上海新盤供給放量，且限價環(huán)境下部分樓盤性價比較高，因此部分需求轉(zhuǎn)向一手市場。整體來看，上海二手房成交自2017年初以來一直屬于低位盤整狀態(tài)，目前絕對量已經(jīng)處于近6年低位水平，預(yù)計后續(xù)下降空間有限，隨著政策面和資金面的趨緊，預(yù)計短期內(nèi)成交仍將繼續(xù)低位盤整，“金九銀十”難以出現(xiàn)。

不僅僅是上海，從易居方面監(jiān)測的40個代表城市來看，下半年以來連續(xù)兩個月40城成交面積出現(xiàn)下滑，市場降溫態(tài)勢顯現(xiàn)。沈昕說，“結(jié)合房地產(chǎn)市場持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控信號，疊加收緊的信貸環(huán)境，預(yù)計下半年40城成交量將繼續(xù)萎縮”。

沈昕進(jìn)一步預(yù)測，“分城市類別看，一線城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望企穩(wěn);東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮;其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風(fēng)險”。

上述中指院負(fù)責(zé)人認(rèn)為，長期來看，供需結(jié)構(gòu)失衡是導(dǎo)致目前我國住房問題的主要原因，著力擴(kuò)大有效供給，是樓市調(diào)控頂層設(shè)計的方向。目前，各地在增加住房土地供應(yīng)規(guī)模的同時，更加注重通過調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加新增土地供應(yīng)中的中小戶型、共有產(chǎn)權(quán)住房比重的方式增加有效供給，有針對性地解決剛需群體住房需求，防止剛性需求的積壓。

該人士認(rèn)為，未來對住房租賃市場的規(guī)范也將進(jìn)一步加強。可以預(yù)見的是，對租金的管控會加強;對住房租賃融資的監(jiān)管會加強;對住房租賃機構(gòu)的監(jiān)管會加強;同時，進(jìn)一步推動租購并舉制度的落實和細(xì)化，補齊租賃市場立法領(lǐng)域短板。