保利地產(chǎn)近期公布的半年報(bào)顯示，1-6月公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入595.14億元，同比增長9.28%;實(shí)現(xiàn)凈利潤65.05億元，同比增長15.13%;簽約銷售額2153.12億元，同比增長 46.86%，位居地產(chǎn)行業(yè)第四。

值得一提的是，在去年12月召開的股東會(huì)上，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾揚(yáng)言要“重回地產(chǎn)前三”。數(shù)據(jù)顯示，上半年地產(chǎn)“前三甲”碧桂園、萬科、恒大的銷售額分別為4124.9億元、3046.6億元和3041.8億元。業(yè)內(nèi)人士指出，保利地產(chǎn)與要縮短對與第三名之間千億元左右的差距，仍存有較大壓力。

三四線城市拓展面積升至50%

在重回行業(yè)前三的強(qiáng)烈訴求下，保利地產(chǎn)增加了土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目投資力度。截至6月底，保利地產(chǎn)擁有待開發(fā)面積8950萬平方米，與去年同期相比增長27.04%;拿地總成本為1072億元，占上半年銷售額的49.79%。同時(shí)新拓展國內(nèi)項(xiàng)目69個(gè)，新增容積率面積達(dá)1510萬平方米。

中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，在保利地產(chǎn)新拿地塊和投資項(xiàng)目中，位于三四線城市的比重明顯加大。截至6月底，公司擁有的待開發(fā)土地中，39%的土地面積位于三四線城市，主要聚焦于珠三角、長三角等核心城市周邊;上半年三四線城市拓展金額占比為32%，拓展面積占比50%，而去年同期這一比例僅為25%。同時(shí)，在今年上半年新拓展的項(xiàng)目中，眉山、德陽、揭陽、孝感、襄陽等近20個(gè)三四線城市出現(xiàn)在項(xiàng)目名單中。

對于加快對三四線城市布局原因，保利地產(chǎn)董秘辦人員在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)并未對此做出正面回應(yīng)，僅強(qiáng)調(diào)“公司始終堅(jiān)持以一、二線城市為核心的區(qū)域布局策略”。

瑞銀證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師諶戈在接受記者采訪時(shí)表示，經(jīng)過一年半左右的時(shí)間，很多城市房價(jià)翻倍，三四線城市需求已經(jīng)消化差不多;現(xiàn)在，支持三四線城市房價(jià)上漲的主要因素是城市化，這個(gè)過程相對比較緩慢，預(yù)計(jì)今年下半年到明年，三四線城市的房地產(chǎn)銷量可能會(huì)輕微下降。

資產(chǎn)負(fù)債率近80% 對內(nèi)實(shí)施項(xiàng)目跟投

快速擴(kuò)張?jiān)谝欢ǔ潭壬蠈?dǎo)致了保利地產(chǎn)現(xiàn)金流壓力加大，資產(chǎn)負(fù)債率攀升。半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)保利地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-98.33億元，在138家A股房地產(chǎn)企業(yè)中位居倒數(shù)第三，僅好于濱江集團(tuán)和金地集團(tuán)。

對于經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)流出，保利地產(chǎn)解釋稱系拓展、建安以及合作項(xiàng)目往來款支出增加所致。有投資者在互動(dòng)平臺(tái)質(zhì)疑“公司是否會(huì)因拿地增多而導(dǎo)致資金緊張”，對此保利地產(chǎn)回應(yīng)稱“截至2018年一季末，公司貨幣資金余額724.48億元”。

經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值的保利地產(chǎn)，其資產(chǎn)負(fù)債率也在一路高企。截至6月底為79.32%，與上年同期的78.83%相比有增長，在138家A股房地產(chǎn)企業(yè)中排名39位，仍處于較高水平。

中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，保利地產(chǎn)加快了融資步伐。數(shù)據(jù)顯示，上半年公司融資活動(dòng)現(xiàn)金流入856.31億元，同比增長43.16%。有業(yè)內(nèi)人士表示，作為央企，保利地產(chǎn)在融資方面的優(yōu)勢也不容忽視，報(bào)告期內(nèi)保利地產(chǎn)新增有息負(fù)債796.13億元，綜合成本5.09%，全部有息負(fù)債綜合成本僅4.86%，優(yōu)于行業(yè)平均水平。

值得注意的是，保利地產(chǎn)還效仿碧桂園和萬科，在公司內(nèi)部實(shí)施項(xiàng)目跟投機(jī)制。據(jù)了解，項(xiàng)目跟投是房企合伙人制中的一種激勵(lì)手段，去年12月保利地產(chǎn)董事會(huì)通過了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目跟投的議案》，同意公司實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目跟投方案，并規(guī)定單一項(xiàng)目跟投總金額上限不超過項(xiàng)目資金峰值的 10%。

有媒體報(bào)道稱，“自去年12月開始，保利地產(chǎn)已跟投30個(gè)項(xiàng)目，今年拿的項(xiàng)目都會(huì)要求跟投”。對此，中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者致電保利地產(chǎn)董秘辦進(jìn)行核實(shí)，相關(guān)工作人員稱“無法與記者討論此問題”，該工作人員還補(bǔ)充稱，“跟投因與員工利益相關(guān)聯(lián)，會(huì)對公司項(xiàng)目起到一定的積極作用”。