杭州樓市調(diào)查：搖號套路多又深 追逐資金料超700億元
三個月前，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局的一紙通告，宣告杭州樓市進入搖號階段。自此，搖號購房成了杭州市民飯后茶語談資。
搖號之前，杭州樓市好地段的房子動不動就要300-500萬，而且還要托關(guān)系、全款付清，甚至收取“號子費”，而搖號時代的杭州樓市，從一定程度上遏制了上述怪相。但是，搖號也使老百姓的購房情緒得到了進一步刺激，一些無風(fēng)險的賺錢機會，正在激發(fā)老百姓尋找和創(chuàng)造參與的機會。
搖號時代的杭州樓市，正在發(fā)生怎樣的變化?杭州樓市到底有多火?都是哪些人在參與搖號?凍結(jié)資金又來自哪里?為了厘清大家普遍關(guān)注的問題，近日，證券時報·e公司記者通過現(xiàn)場調(diào)研，采訪購房者、中簽人、專家和學(xué)者等，試圖勾勒出真實的杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。
萬人大搖房
6月25日，杭州迎來了“入梅”后的首個高溫日，戶外氣溫高至35攝氏度。不過，比起熱浪滾滾的天氣，杭州樓市的火熱程度絲毫不在天氣之下。
按照往常習(xí)慣，杭州市民邵女士送小孩去幼兒園的時間是早上九點左右。6月25日，沒等到小孩睡到自然醒，她就把酣睡中的娃叫醒，送去幼兒園的時間提前了半個多小時。這一切，都是因為早上九點整，是融信保利·創(chuàng)世邸搖號的時間，而她是登記購房意向戶。
邵女士是土生土長的杭州人，不僅家中有宅基地房，結(jié)婚后還買了一套婚房。當(dāng)下，她原本沒有購房計劃。但是，從杭州首個搖號樓盤“和家園”開始后，搖號購房突然成了杭州市民飯后茶語的談資。隨后，融信藍(lán)天、華夏四季、桂語江南等限價紅盤接踵而至。身邊的親朋好友議論，加上漫天的媒體報道，最終改變她的想法。于是，邵女士抱著試一下的態(tài)度，加入了創(chuàng)世邸的搖號購房大軍。
邵女士對這次搖號特別重視，希望記者隨她一同前往搖號大廳去見證。不過，早高峰的堵車，車還未到搖號公證處，搖號結(jié)果已經(jīng)公示。隨后，手機上就傳來了她朋友的微信：“沒中，順序號1000多位去了。你呢?”邵女士的這位朋友和她一樣，也參與了融信保利·創(chuàng)世邸的搖號。
盡管是抱著試運氣的態(tài)度，但她還是希望能中獎。手機頁面顯示，她的順序號是3000多位了。“沒中，沒有進入前616位，也就意味著沒中。”
創(chuàng)世邸由融信地產(chǎn)和保利地產(chǎn)聯(lián)手打造，位居錢塘江南岸，緊鄰杭州奧體中心。該項目系融信地產(chǎn)2016年7月以32.64億元總價競得，折后樓面價1.92萬元/平方米。根據(jù)公示的銷售方案看，創(chuàng)世紀(jì)登記時間為6月19-21號，此次推出616套房源，精裝修均價為3.47萬元/平方米。
融信保利·創(chuàng)世邸所處的奧體板塊，一直是杭州樓市的熱點板塊，該項目周邊的樓盤二手房掛牌價，普遍在5萬元-6萬元/平方米。
根據(jù)創(chuàng)世邸公示，在為期三天的線上搖號登記中，共計20256戶購房預(yù)登記家庭。其中，7498戶無房家庭。這也意味著，創(chuàng)世邸成為了杭州樓市搖號以來首個搖號參與人數(shù)超過2萬的限價樓盤。
三大紅盤吸金逾500億
事實上，杭州樓市近期進入供應(yīng)井噴，與融信保利·創(chuàng)世邸同一天(6月19日)登記的樓盤，就有7個之多。
樓盤的集中上市，在一定程度上緩解了供需矛盾，提升了購房者中簽率。不過，由于部分樓盤的一二手房倒掛較嚴(yán)重，這些紅盤早已被市民盯上。比如，和融信保利·創(chuàng)世邸同期啟動登記的樓盤，還包括綠城·梧桐郡、萬科融信·西雅圖。這些價差較大的紅盤一經(jīng)公示，便立即引起了搖號大軍前去登記。
6月19日，證券時報記者在融信保利·創(chuàng)世邸的售樓處，遇到了一位從萬科融信·西雅圖登記處趕過來的購房者。他對記者表示，“最近搖了很多盤，比如前期比較熱的華夏四季、融信瀾天、未來城等，都去參與了，但是都沒有搖中。上午在西雅圖剛剛登記完，現(xiàn)在來創(chuàng)世紀(jì)這邊看看。”
按照融信保利·創(chuàng)世邸公示，該項目此次搖號報名要求無房戶驗資100萬、二套的驗資200萬元，全款300萬元。該項目共計20256戶購房預(yù)登記家庭。其中，7498戶無房家庭。據(jù)此估算，此次搖號凍結(jié)資金達(dá)到330億元。這也意味著，該項目創(chuàng)下了杭州樓市搖號以來的兩個紀(jì)錄，一是參與人數(shù);二是凍結(jié)資金額。
與融信保利·創(chuàng)世邸一樣，前期頗受關(guān)注的綠城·梧桐郡、萬科融信·西雅圖，在搖號登記中也受到了搖號大軍的火熱追捧。
公示顯示，6月18日啟動登記的萬科融信·西雅圖，無房戶驗資70萬、二套的驗資130萬元，通過審核共有9288戶購房意向家庭，其中無房家庭3333戶。6月19日啟動登記的綠城·梧桐郡，無房戶驗資80萬、二套的驗資160萬元，共有7303戶購房意向家庭，其中無房家庭2664戶。
據(jù)此估算，在此輪搖號購房中，撇開愿意全款購房的登記家庭，萬科融信·西雅圖凍結(jié)資金為100.78億元，綠城·梧桐郡凍結(jié)資金95.53億元。在未考慮同一銀行驗資證明可同時多樓盤使用情況，算上上述的融信保利·創(chuàng)世邸，三大紅盤共計吸引了3.6萬戶家庭參與，合計凍結(jié)資金達(dá)到525.67億元。
實際上，近期參與杭州樓市搖號的資金，較上述525億元要多。
證券時報記者根據(jù)公示統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，除了上述三大紅盤，6月25日搖號結(jié)果公示的樓盤還包括，陽光城翡麗海岸、九龍倉·瓏璽、景瑞陽光城·法蘭公園、越秀·湖山悅等9個項目。也就是說，在6月25日這一天，就有11個搖號樓盤需要凍結(jié)資金。
與此同時，統(tǒng)計顯示，6月21-25日期間，搖號結(jié)果公示的樓盤，還包括北辰國頌府、萬科融信·西雅圖、融創(chuàng)東麟府等13個項目。
換而言之，在6月21日這一天，杭州涉及到資金凍結(jié)的搖號樓盤，共計有24個之多。據(jù)估算，在6月21日這一天高峰期，涉及搖號樓盤需要凍結(jié)資金約為727億元。
資金房票哪里來
融信創(chuàng)世邸、綠城梧桐郡和萬科西雅圖三大樓盤此次吸引了3.6萬人報名登記，追逐的資金超過500億元。外界不禁要問，杭州樓市到底有多火?
未啟動搖號購房前，杭州樓市成交水平是怎樣?數(shù)據(jù)顯示，2017年，杭州市區(qū)(不含富陽區(qū)、臨安區(qū))商品房成交16.26萬套，月均成交套數(shù)為1.36萬套。而在搖號購房新政啟動的2018年3月，杭州樓市成交突然放量。數(shù)據(jù)顯示，今年3月，杭州市區(qū)新建商品房成交9989套，環(huán)比上升50.1%;2018年3月，杭州市區(qū)二手房成交8206套，環(huán)比上升213%。
對于普通工薪階層來說，動輒上百萬的驗資要求，可不是一筆小數(shù)目。都是哪些人在搖號?哪來的這么多錢?
根據(jù)證券時報記者對多位購房戶的采訪，大致可以將參與搖號購房戶分為，剛需自購人群、改善型購房人群、合伙購房戶，以及遷移戶籍創(chuàng)造購房資格等;搖號驗資所需的資金來源，包括自有存款、他人借款、拆遷賠償款、企業(yè)周轉(zhuǎn)資金、證券理財資金、民間借貸等。簡單說，沒房票的創(chuàng)造房票也要上車，或者是找親朋好友一起合伙;沒錢的想辦法湊錢，哪怕犧牲部分房票權(quán)益組團參與。
對于搖號大軍的構(gòu)成和資金來源，杭州一位房產(chǎn)界人士對證券時報記者稱，明擺著百萬元的大獎，你說要不要參與?想一想，辦法總是會有的。就像證券投資的GP/LP模式一樣，可以組團參與，事先簽好協(xié)議，交付滿兩年后出手再分成。不想合伙，身邊人又沒錢可借，還有民間借貸和配資呢。“當(dāng)然，民間借貸往往是高利貸，比較危險。不愿意借錢也可以，只要成功中簽，就可以通過協(xié)議約定實現(xiàn)變相兌現(xiàn)，好項目等著中簽戶轉(zhuǎn)手的大有人在。”
6月21日，是創(chuàng)世邸搖號購房登記的最后一天。在創(chuàng)世邸售樓處門前停滿了私家車，蔓延數(shù)百米。
邵女士對證券時報記者稱，搖號之前，杭州買房太難了，動不動就要300-500萬，而且好一點的樓盤，還要托關(guān)系、全款付清，甚至收取“號子費”，所以不敢有買房的計劃。但是，搖號政策后，至少可以首付3成了，而且一些限價盤與周邊二手房，存在著每平方米上萬元的價差。她抱著試一下的態(tài)度就來了。
邵女士的朋友也是搖號大軍的一員。她的住房情況與邵女士類似，原本沒有購房計劃。“明擺著賺錢的機會，還是要爭取一下。萬一中了呢。”
手頭一時拿不出足夠的二套房凍結(jié)資金，邵女士的這位朋友和她老公靈機一動，借用尚未購房的妹妹戶頭來參與。如此一來，200萬的驗資要求，立馬降低到100萬。“現(xiàn)在的計劃是，中簽了一起交首付，交付滿兩年后上市就賣掉。”
實際上，從證券時報記者近期的采訪來看，抱著抽獎心態(tài)的搖號者比比皆是。杭州蕭山區(qū)一家上市公司證代也屬于“抽獎一族”。他對證券時報記者稱，“搖到即賺百萬，不搖白不搖。只要有房票，哪怕沒錢也要借錢參與。”他還向記者笑稱，“這一次是拋了股票才湊夠凍結(jié)資金的，這幾天A股大跌，即便搖號沒中，也是賺了。”
催生搖號新力軍
始于今年4月的杭州購房搖號，政策對無房家庭有一定比例的傾斜。無房戶的福利，自然會激發(fā)購房意向戶的想象力。
證券時報記者發(fā)現(xiàn)，由于部分限價紅盤參與搖號人數(shù)太多，為了增加搖號中簽率，沒房票的選擇讓老家父母來杭投靠子女落戶，單身的選擇結(jié)婚，是當(dāng)下不少購房者的解題思路，部分購房戶甚至通過成立企業(yè)參與到搖號大軍。
在杭州落地生根的陳先生，老家在溫州。去年，有了小孩的陳先生，再買一套改善房提上日程。搖號購房政策對他來說有喜有憂，喜的是不用像以前一樣為托關(guān)系、全款和號子費發(fā)愁;憂的是搖號中簽率不高，有錢也不一定買得到。想來想去，為了提高中簽率，他通過辦理老人投靠來爭取“無房家庭”資格。
“由于現(xiàn)在的搖號政策對無房家庭有一定幅度的照顧，部分購房意向人群為了房票，就通過辦理將老家父母隨遷至杭州的方法來爭取無房家庭。這類人群最近聽說有蠻多。”杭州一位房產(chǎn)界人士對證券時報記者稱。
以杭州市蕭山區(qū)為例，據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年1月至6月15日，老人投靠落戶人數(shù)為111例，而今年同期這一數(shù)據(jù)為125例，就數(shù)據(jù)來看增長并不是很明顯。但是，有工作人員表示，4月以來咨詢或辦理老年投靠落戶的人數(shù)確實多了不少，只是因為種種原因還在辦理過程中，未到最后正式落戶階段。
相比老年投靠子女來杭落戶，單身青年另一個成為“無房家庭”的方法，就是結(jié)婚。
杭州市拱墅區(qū)民政局婚姻登記處的數(shù)據(jù)顯示，去年4月和5月，該區(qū)結(jié)婚登記為477對，離婚246對;今年同期這一數(shù)據(jù)分別為453對和235對。也就是說，無論是結(jié)婚人數(shù)和離婚人數(shù)，都反而比去年下滑了。不過，杭州市濱江區(qū)民政局婚姻登記處的情況，則是另一番景象。據(jù)悉，去年4月至6月中旬，濱江區(qū)結(jié)婚登記為600多對，而今年同期這一數(shù)據(jù)上升到800多對，同比增長了33%，漲幅相當(dāng)驚人。
業(yè)內(nèi)人士分析，拱墅區(qū)在杭州是成熟的老城區(qū)，居住人群的年齡結(jié)構(gòu)偏高，而濱江區(qū)作為杭州高新(15.650, -0.18, -1.14%)技術(shù)開發(fā)區(qū)，人口年齡結(jié)構(gòu)偏年輕，特別是處于結(jié)婚適齡期的人口占比較高，在購房搖號的推動下，本來就有結(jié)婚計劃的年輕人，順勢就提前登記了。
較上述兩種招數(shù)而言，以公司名義買房來增加中簽概率最為引人關(guān)注。
6月25日，九龍倉·瓏璽公布中簽結(jié)果，杭州悅樂汽車服務(wù)有限公司、杭州宇樂汽車服務(wù)有限公司、杭州悅高汽車服務(wù)有限公司三家公司中簽。而根據(jù)“天眼查”信息顯示，這三家公司均成立于今年5月24日，注冊資本均為100萬元，法人均為周某。詭異的中簽率，讓人立即對搖號過程產(chǎn)生質(zhì)疑。
此事一經(jīng)傳開，立即引發(fā)外界關(guān)注。6月26日午間，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)出通知，稱已第一時間聯(lián)系市司法部門要求確保公證搖號工作公開、公平、公正;在住房限購區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機構(gòu)銷售住房(含商品住房和二手房)，并要求市住保房管部門對相關(guān)政策進一步研究完善。
實際上，周某旗下三家公司參與杭州搖號樓盤，遠(yuǎn)不止九龍倉瓏璽項目一家。
根據(jù)杭州市國立公證處公布的搖號信息，證券時報記者查詢發(fā)現(xiàn)，除了九龍倉瓏璽項目，周某名下的這三家公司，6月12-6月25日，還相繼參加了融信創(chuàng)世邸、綠城梧桐郡、萬科西雅圖、匯高·佰悅中心、濱盛金茂府等熱盤的搖號。其中杭州悅樂汽車服務(wù)有限公司中簽萬科西雅圖、杭州宇樂汽車服務(wù)有限公司中簽濱盛金茂府。也就是說，在成立短短一個月內(nèi)，周某旗下的三公司，先后15次參加了搖號，共計中簽5個。
當(dāng)然，搖號政策實施以來，不少樓盤都出現(xiàn)了多家公司參與搖號的情況。據(jù)了解，報名登記創(chuàng)世邸項目的公司數(shù)共58個，搖中了616套房以內(nèi)的3個名額。金茂府共11個公司參加搖號，有2個公司中簽。
