本報記者 王麗新

8月23日晚間，合景悠活交出2022年中期業績考卷。報告期內，合景悠活實現營業收入20.64億元，同比增長68.0%；毛利6.22億元，同比增加14.5%，毛利率為30.1%；凈利潤3.3億元，同比增長3.4%，凈利率為16%。

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“上市以來，我們一直在持續走獨立市場化發展路徑，通過收并購讓規模快速上升。到目前為止，第三方在管項目面積占比達到88%，我們已經形成第三方物業和自有物業協同發展的良好局面，市場化獨立性能力加強。”合景悠活集團首席執行官王建輝向《證券日報》記者表示，

“物管行業未來競爭不小，市場集中度會進一步上升。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，但隨著人們對居住服務品質提出更高要求，物管行業服務版圖的可延伸范圍仍然較廣，同時溢價空間仍然可觀。未來2年-3年內，物管行業增長前景較大，企業在探索與成長的過程中，更需主動尋求并緊抓恰當時機穩健發展。

凈利潤達3.3億元

對比行業同類企業營收及盈利水平來看，合景悠活取得了一份相對不錯的成績。

從細分業務板塊變現來看，今年上半年，合景悠活住宅物業管理服務收入10.34億元，同比增加22.4%；非住宅物業管理及商業運營服務收入10.31億元，同比增長168.5%。

截至6月30日，合景悠活非住宅物業的累計在管建筑面積約為1.13億平方米。同時，公司為25個購物中心及寫字樓項目提供商業運營服務。據王建輝透露，未來3年-5年內，還會進駐10個以上的寫字樓項目。

提及城市服務業務的進展，王建輝稱，關于這類新業務，行業正在積極探索和觀望。面向未來，合景悠活對該業態保持謹慎、積極樂觀的態度，將在西南、華中等地進行異地復制。

在盈利能力方面，報告期內，公司實現毛利6.22億元，同比增加14.5%，毛利率為30.1%，去年同期毛利率為44.2%；凈利潤為3.3億元，同比增加3.4%，凈利率為16%。

對于毛利率下滑的原因，合景悠活執行董事兼首席財務官楊靜波表示，該毛利率表現在公司的預期之內，其中住宅業務毛利率約25%、非住宅部分約35.3%。毛利率降低主要是受業態組合變化的影響。報告期內，公司收購的公建項目數目增加，而該部分的毛利率接近市場水平。

“接下來，隨著業務板塊增長，預計毛利率會保持穩中有升的水平。”合景悠活管理層表示，在降低銷售成本方面，未來有幾個方向。一是，隨著在管面積和規模增長以及集約化，規模效益將體現；二是科技賦能及流程打造方面，會帶來運營效率和品質的提升；三是提升增值服務以及實施各種降本增效措施，預期銷售成本會穩步保持平滑趨勢。

在鞏固基本盤和提升利潤方面，關榮雪認為，合景悠活未來商業模式的優勢主要集中在兩個方面。第一，差異化商業運營模式為企業發展奠定了堅實的穩定性，在城市布局上主要集中于大灣區及長三角區域的熱點城市，未來還計劃在上海、重慶等一、二線核心城市打造標桿項目，其根據區域的人口結構打造全業態覆蓋項目，對于客群的穩定以及品牌影響力的提升均有一定的助力作用；第二，合景悠活圍繞社區內的需求，開展了多元化的增值服務，由于社區增值服務具有發展潛力大、盈利能力強的特點，疊加合景悠活以服務高端商業為主，盈利水平相對較高，均是其未來發展的優勢。

第三方在管面積占比近九成

值得關注的是，今年上半年，合景悠活加碼市場拓展，外拓版圖不斷延展。

截至2022年6月30日，合景悠活集團已進駐全國22個省、自治區與直轄市的147個城市，在管面積和合約面積分別為2.14億平方米和2.85億平方米。按地域分布來看，項目主要分布在粵港澳大灣區、長三角等經濟較為發達的地區，其在粵港澳大灣區的在管面積達7880萬平方米，在長三角的在管面積達4920萬平方米。

“上市以來，我們一直在持續走獨立市場化發展路徑，通過收并購讓規模快速上升。到目前為止，第三方在管項目面積占比達到88%，我們已經形成第三方物業和自有物業協同發展的良好局面，市場化獨立性能力加強。”合景悠活集團首席執行官王建輝向《證券日報》記者表示，為了加強經營的可持續性，未來將圍繞“三個關鍵詞”發力，一是“初心致遠”，長期構建客戶、員工、供應商信任體系，在品質服務及產品上發力，形成增長飛輪；二是“持續投入”，未來，整個行業會經歷數字化提質增效管理模式變革階段，當具備數字化基礎后，需適時引入流程再造、組織扁平、共享服務和集中管控等數字化手段；三是“保持增長”，公司一直高度重視面向未來獨立市場發展能力的打造，將用多種手段及靈活的合作模式進一步發展。

值得一提的是，報告期內，合景悠活共拓展新項目334個，外拓合約面積合計達1400萬平方米，拓展業態覆蓋住宅、商業、公建及城市服務等，內生動力為企業發展注入了生機和活力。截至目前，合景悠活集團第三方在管面積占比達88%，接近九成。

“從當前來看，收并購仍是物業企業擴大規模的主要方式。由于當前地產行業流動性壓力仍然不小，預期未來對物業關聯公司的支持力度會逐漸下降，因此物管行業可通過收并購來壯大自身規模。”關榮雪向《證券日報》記者表示，不過，這種方式具有成本高、投后管理難等特征，因此，在收并購上應多持謹慎態度，注重標的質量的同時，也關注戰略協同和盈利性。

對此，同策研究院資深分析師肖云祥對《證券日報》記者表示，雖然行業整體增速下降，但行業集中度會走高，加快外拓符合公司及行業發展規律。因此，物管行業的收并購潮還將繼續，而地產母公司經營穩健，物管業務規模增長訴求高的頭部企業，其發起大標的收購的積極性更強烈。而規模小、管理資產價值度低、管理模式無創新的企業或將成為被收購對象。

不過，王建輝直言，目前市場的競爭在加劇。當下行業處在調整期，近期收并購的活躍度在下降，大家更加關注內生性的增長，常規領域的外拓競爭進一步加劇。

（編輯 喬川川）

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