繼湖南長沙、四川成都后，陜西西安也加入“以租換購”行列。

8月19日，陜西省西安市住房和城鄉建設局網站顯示，西安市住房保障工作領導小組辦公室發布關于印發《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》的通知（簡稱《操作指南》）。

《操作指南》顯示，住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區域獲得新增購買一套住房的資格；存量住房用于保障性租賃住房的，將納入“服務平臺”統一管理，5年內不得上市交易（包括轉讓、市場租賃等）。

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中指研究院西安分院研究總監支家駿指出，盤活存量房源，加大保租房供給是此次政策出臺的背景。根據《西安市“十四五”保障性租賃住房發展規劃》，西安未來必須籌集30萬套保租房，而存量住房成為一個籌集房源的最便捷窗口。

在ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然看來，通過盤活存量房，不僅可以有效降低存量房的空置率，也能增加保障性租賃住房供給，滿足不同類型人群的租住需求，并減緩政府在存量房配建方面的財政壓力。而“租購聯動”的政策將房地產市場視為一個有機整體，不僅可以平衡增量新房和存量房之間的關系，而且在租賃住房市場和銷售型住房市場之間搭建一個“變壓器”。

已有三城出臺“以租換購”政策

今年以來，各地“因城施策”創新型政策不斷，在眾多樓市政策中，長沙市的“盤活存量”，“以租換房票”曾引起市場熱議，一度被視為“一石多鳥”之舉。

今年5月8日，長沙市培育和發展住房租賃市場工作領導小組印發《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》（簡稱《方案》）。《方案》指出，已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數計算。

根據《方案》，資格審核時，以家庭為單位，盤活一套或多套住房用作租賃的，暫按“一戶核減一套”的原則核減家庭住房總套數，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套數計算時均只核減一套。

長沙出臺的這一試點方案，旨在暢通新房、二手房、租賃住房市場通道，引導剛需、改需和租賃需求的統籌與分流，促進房地產市場良性循環。

隨后，長沙對其政策進行優化調整。

最新的信息顯示，8月16日紅網報道顯示，長沙戶籍單身家庭名下有一套住房，如果把該套房盤活用作租賃住房，在購房資格審核時，該房屋不計入購房資格套數，按政策可再購買一套住房。對于外地戶籍單身人士，在長沙只有1套房子，盤活租賃之后，同時滿足有24個月社保或個稅的條件，同樣可以購買第2套房。

長沙“以租換購”的思路引來效仿。

在長沙之后，7月6日晚間，成都住建局官方微信號發布《關于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》，其中明確，居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房，住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請在出租住房所在限購區域取得新增購買一套住房資格。

8月19日，西安市也出臺了類似政策，明確住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區域獲得新增購買一套住房的資格。

據不完全統計，截至目前，至少已有三個省會城市出臺新政，明確可“以租換購”。

在業內人士看來，“以租換購”背后，一方面與各地面臨的新增保租房目標有關，同時，通過“租賃破限購”也可以釋放出部分改善性需求。

可以看到，今年年初，住建部明確，擴大保障性租賃住房供給，“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）。

從上述三城任務目標來看，《西安市“十四五”保障性租賃住房發展規劃》顯示，將加快發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務，力爭新增保障性租賃住房達到30萬套（間），占新增住房供應總量的30%以上。

成都則明確，計劃“十四五”期間采取新建、改建、改造、盤活等多種方式，多渠道籌集建設保障性租賃住房30萬套（間），其中2022年計劃籌集建設6萬套（間）。

對長沙來說，《長沙市“十四五”住房保障規劃（2021—2025）》顯示，新建（籌集）保障性租賃住房15萬套。

“以租換購”效果如何？

那么，在“以租換購”政策下，能否達到既增加保障性租賃住房供給，又推動商品住房市場穩增長呢？

從長沙的實踐情況來看，根據《長沙晚報》公布的數據，截至6月8日新政發布一個月，兩家試點企業累計接受咨詢4879戶，“長沙住房”App累計有3025套存量房提出申請供作租賃住房，其中已完成簽約833戶。

按照目標，長沙力爭年內完成簽約1萬套以上。長沙市住建局相關負責人表示，開展盤活存量房供作租賃住房試點，將加快構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，實現剛需、改需、租賃需求分類滿足，降低住房空置率，解決好新市民、青年人住房問題，促進房地產業良性循環；下一步將督促兩大國企優化辦理手續，精簡有關材料，限時5天辦結，切實加快辦理進度和房源簽約，爭取年內完成簽約10000套以上。

58安居客房產研究院分院院長張波指出，租賃和購房相結合要想明顯體現出效應，需要市場本身存在足夠需求，包括長沙、成都等省會城市，住房需求的實際支撐力度強，尤其是改善型住房潛在需求強，這是支撐這一政策的重要基本面。

張波認為，租賃和購房政策的結合，是一個創新，值得推廣。一方面將存量房源變成租賃住房，加大了租賃市場供給量，可以有效解決新市民的居住問題，是多渠道共建租賃市場的重要體現。另一方面出租房屋換得購房資格，也是解決改善性需求購房資格的有益嘗試，有利于改善性需求的有效解決。

趙然表示，“租購聯動”對于人口凈流入的二線城市有較強的示范作用，一方面能夠滿足市民的多元化、多層次住房需求，另一方面可以真正起到平抑市場預期的作用，實現房地產市場穩增長的目標，也是對于房地產發展新模式的有效探索。

中指研究院西安分院研究總監支家駿認為，西安對標長沙、成都跟進“以租換購”，可激活部分購房者需求，鼓勵改善家庭積極入市。本次政策出臺對穩定市場信心將起到重要作用，對改善預期亦將帶來積極影響，有利于房地產市場預期穩定。

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