繼4月6日國常會(huì)提出“要適時(shí)靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具、4月13日國常會(huì)上直接“點(diǎn)名”降準(zhǔn)、14日央行發(fā)布會(huì)披露超百城銀行降低房貸利率后，4月15日，央行上演“周五見”，決定于2022年4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。對沒有跨省經(jīng)營的城商行和存款準(zhǔn)備金率高于5%的農(nóng)商行，在下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上，再額外多降0.25個(gè)百分點(diǎn)，共計(jì)釋放長期資金約5300億元。
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)不佳，反復(fù)的疫情疊加經(jīng)濟(jì)因素影響下市場觀望情緒較濃、行業(yè)信心仍未恢復(fù)的大背景下，降準(zhǔn)會(huì)成為房地產(chǎn)市場的“救心丸”嗎？
形成一定利好
根據(jù)央行披露，此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn)，除已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的部分法人金融機(jī)構(gòu)外，對其他金融機(jī)構(gòu)普遍下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.1%
就在降準(zhǔn)的前一天，央行例行通氣會(huì)上，降低房貸利率和困難人群還款安排兩次被提及。中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾介紹，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。此外，部分省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實(shí)際情況，在全國政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據(jù)市場形勢和自身經(jīng)營策略，做出的差別化、市場化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的特征。
不僅如此，今年一季度，從中央到地方頻頻釋放積極信號，但是短期內(nèi)行業(yè)環(huán)境尚未獲得明顯改善，尤其是房企端，流動(dòng)性壓力猶存。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的《2022年全國房地產(chǎn)市場一季度季報(bào)》來看，一季度房企銷售面積普遍下滑，各大陣營房企銷售總體量均低于去年同期水平，跌幅在30%以上。
降準(zhǔn)，也就是降低存款準(zhǔn)備金率，也就意味著銀行貸款資金有所增加，釋放了流動(dòng)性，一般而言，降準(zhǔn)有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，給房地產(chǎn)市場提供更多的資金支持。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示：“降準(zhǔn)分為定向降準(zhǔn)和全面降準(zhǔn)，定向降準(zhǔn)一般只是針對小微企業(yè)，刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長。本次全面降準(zhǔn)，會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場需求的釋放。”
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也表示，全面降準(zhǔn)，金融機(jī)構(gòu)可以發(fā)放的貸款總量增加有利于增加市場資金流動(dòng)性，在當(dāng)前滿足合理資金需求的要求下，購房者、企業(yè)端的合理資金需求有望得到更好地支持，對房地產(chǎn)市場形成一定利好；另一方面，當(dāng)前宏觀政策發(fā)力對穩(wěn)定市場預(yù)期亦將產(chǎn)生積極效果。
市場恢復(fù)不及預(yù)期
“小陽春沒等到，等來了疫情的反復(fù)和經(jīng)濟(jì)的更加復(fù)雜。”在北京僅剩一個(gè)項(xiàng)目少量尾盤的某華東房企營銷總直言，盡管此次降準(zhǔn)終于落地，但與市場預(yù)期的0.5個(gè)百分點(diǎn)還有一定差距，釋放資金量也未達(dá)萬億規(guī)模，從這一點(diǎn)上看，央行確實(shí)沒有采取大水漫灌的措施，積極的貨幣政策依然是謹(jǐn)慎的，從這一點(diǎn)來看，他對未來樓市的恢復(fù)依然抱有審慎的態(tài)度。
這種審慎的態(tài)度并非沒有根據(jù)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，截止到4月13日，超70個(gè)城市出臺(tái)樓市松綁政策，政策松綁內(nèi)容主要涉及放松限購，取消、放松限售，降首付比例，降房貸利率，公積金貸款優(yōu)惠，購房補(bǔ)貼，房企資金支持等。
雖然房地產(chǎn)信貸環(huán)境和調(diào)控政策不斷優(yōu)化，但在部分地區(qū)疫情反復(fù)等因素影響下，市場活躍度恢復(fù)不及預(yù)期，樓市“小陽春”未現(xiàn)。?據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示。2022年一季度重點(diǎn)100城市新建商品住宅月均成交面積約2963萬平方米，同比下降40.5%，與2019-2021年同期均值相比下降19.0%，較2019年同期下降17.0%，市場情緒整體偏低。
陳文靜表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段，購房者置業(yè)信心尚未明顯修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)鏈條循環(huán)仍然不暢，銷售回暖是打破地產(chǎn)僵局的重要一環(huán)。
“降準(zhǔn)無疑能夠起到加速房地產(chǎn)市場的恢復(fù)，對于能否起到關(guān)鍵性因素，還得看降準(zhǔn)的力度和具體內(nèi)容。”王小嬙表示。
仍需政策繼續(xù)發(fā)力
在目前多城市政策松綁，但市場恢復(fù)不及預(yù)期的情況下，王小嬙表示，各城市因城施策，目前涉及到的措施包括松綁限購、限售、降首付比率、降低房貸利率、購房補(bǔ)貼等，都是意在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場回溫。但是政策松綁是局部放松，放松力度不強(qiáng)，穩(wěn)定現(xiàn)行房地產(chǎn)市場或許需要更大的放松力度。
對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場政策端，陳文靜也表示，除了降準(zhǔn)外，降低購房者的購房門檻和購房成本的政策仍需繼續(xù)發(fā)力，調(diào)整不合時(shí)宜的調(diào)控政策，提高購房者的購房意愿和能力，來對沖疫情反復(fù)帶來的不確定性，如調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)、降低房貸利率、優(yōu)化購房社保年限要求、調(diào)整限售年限暢通置換鏈條等，在此過程中，仍需多地發(fā)力形成群體效應(yīng)，提振市場信心。隨著更多城市優(yōu)化調(diào)控政策，市場預(yù)期或逐漸改善，部分熱點(diǎn)一二線城市市場有望率先恢復(fù)，但市場的恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情防控的效果。
除此之外，部分企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約，進(jìn)一步加劇了購房者的觀望情緒，對此陳文靜表示，企業(yè)端的支持政策亦需要跟進(jìn)，如加大對底層資產(chǎn)較好的房企或有價(jià)值企業(yè)的扶持力度，為企業(yè)債務(wù)展期提供支持。
北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 實(shí)習(xí)記者 孫永志
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