在深圳，能夠買下一套屬于自己的房子，原本是一件非常值得慶賀的事情。但市民陽女士即便手握寫有自己名字的房產(chǎn)證，卻一點也高興不起來。今年，剛剛接觸到法拍房不久的陽女士，抱著試試看的心態(tài)，購買了一套法拍房。但正是這套法拍房，讓陽女士近半年來，一直在經(jīng)歷著收不到房子的困擾。
“深漂”圖便宜買下法拍房 5個月仍無法入住
今年6月，陽女士在網(wǎng)上成功競得位于深圳市龍崗區(qū)中心城區(qū)的一套法拍房。陽女士告訴記者，該房產(chǎn)起拍價為223萬元，當時市場價約為320萬元。近百萬元的價差也引起了市場關注，經(jīng)過長達半小時、50余輪的競價后，楊女士以最高應價286萬勝出，當時的市場價是300萬出頭。雖然最終的成交價格比起始價多出63萬元，但陽女士想到自己在深圳奮斗了20多年后，名下終于有了一套可以讓自己安居的房子，還是覺得價格可以接受。
法院的競買公告中提到，該拍賣的房子與隔壁另一套房是打通使用。然而辦完手續(xù)、取得該房產(chǎn)所有權，想去砌墻恢復房屋原始結(jié)構的陽女士才發(fā)現(xiàn)，事情并非當初講的“砌堵墻”那么簡單。她拍完才知道，里面住了一個人，跟業(yè)主是親戚關系，沒有任何租約在手。協(xié)商時，對方甚至開口索要30萬才搬離。
之后，陽女士和該住戶經(jīng)過幾輪溝通無果后，就趁住戶不在家，直接找來了幫其收房的團隊和開鎖公司，砸掉了房門。
陽女士說，自己砸的是自己家的門，實屬被逼無奈。沒想到第二天對方就叫人把墻封起來了，陽女士報警拆墻，民警表示沒有權力。法院出具了強行清退通知書，但是這個通知書已經(jīng)被對方撕掉了。
記者跟隨陽女士來到她的房子所在處，嘗試敲門聯(lián)系里面的住戶，但該住戶開門后并未作出任何回應。如今，距離拍下房子已經(jīng)過去了5個月，這5個月陽女士消耗了大量時間和精力，但還是沒能如愿住進自己的房子。而這套法拍房帶給陽女士的困擾還不止于此。近一年，由于深圳樓市下行，5個月前陽女士以最高應價286萬元競得的房子，現(xiàn)在市場上同戶型價格已經(jīng)降到了275萬元左右，這讓她悔不當初。
廣東東方金源律師事務所律師金鑫表示，如果強住在里面的人沒有合法依據(jù)或合法租賃合同等，最好的方法是請求人民法院的執(zhí)行局，進行強制性清場，執(zhí)行局有義務進行強制性清場。
法拍房危機四伏
低廉房價后面的“陷阱”
是撿漏還是巨坑？
事實上，像陽女士這樣的案例不在少數(shù)，買法拍房的一個主要理由就是便宜，對于資金不夠的購房者來說，非常有吸引力，但低廉房價后面的“陷阱”卻不少，一不留神就容易被“進坑”。
記者以債權人的身份了解到，在法拍市場上有些專門的團隊，他們利用從偏遠地區(qū)買來的身份證等信息參與房產(chǎn)的拍賣，之后這些團隊通過系列操作，將房子的拍賣價格提高，然后坐等收利。
深圳某疑似不法中介人員：你暫時拿出20萬來，進行這個房子的競拍，最終目的是把價格抬高，當抬到一定程度的時候，一位姓李的先生買了、悔拍了，這20萬法院會進行沒收，沒收的這個錢就用來充抵你之前的債務，就是幫你還債，只是把20萬從你左邊的口袋放到右邊而已，但這個的最大作用就是花最小的成本，讓你的房子不至于被低價拍走。
有時為了把戲做足，這類機構會安排一個債權人或者所謂租客，與其簽訂借款協(xié)議、20年租約等文件，形成債權關系，賺取額外的收益。
深圳某疑似不法中介人員：我們可以安排人住在屋子里，然后幫你制定一份租約，以10年到20年不等，比如正常的租金為6000一個月，那一年大概就是7萬到8萬之間，10年是80萬左右，這樣能幫你拿到額外的錢，對你的經(jīng)濟也是一種補償，沒有任何經(jīng)濟損失。
而記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這一系列的操作收費并不便宜。該中介告訴記者，如果全程委托他們處理，入住該法拍房的個人日常費用需要按天計算，同時要根據(jù)房屋的整體難易程度來決定最終的收費。
深圳某疑似不法中介人員：正常的收費標準，是抽取10%到20%，如果你的房屋有特別復雜的情況或外界因素，導致房子不能進行順利拍賣，但是在我們的幫助下不僅成功拍賣，甚至拍到了高價的話，我們的費用一般會提升到30%-50%。
廣東東方金源律師事務所律師金鑫：如果這個租約是在抵押登記之前簽訂的，它可以對抗買受人，所謂“買賣不破租賃”。但是如果是抵押權登記之后，原來的租約不能說它無效，在原來的業(yè)主和租客之間，他們繼續(xù)承擔各自的法律責任和權利義務，但是作為買受人而言，不受到租約的約束。
全國法拍房數(shù)量激增 深圳部分房源起拍價高于市場價
在當前金融業(yè)去杠桿的大環(huán)境下，法院、銀行和處理不良資產(chǎn)的企業(yè)都在加快對不良資產(chǎn)的處理速度，因此，今年以來在拍賣網(wǎng)上掛牌待售的法拍房數(shù)量呈現(xiàn)出了逐漸增加的趨勢。
阿里拍賣平臺的數(shù)據(jù)顯示，在國內(nèi)4個購房一線熱門城市中，廣州的住宅法拍房掛牌數(shù)量最多，超過1.6萬套，北京、深圳和上海依次緊隨其后，住宅法拍房的掛牌量在8千套至1萬套左右。從事法拍房輔拍工作多年的曾小路告訴記者，今年是他從業(yè)以來業(yè)務量最多的一年，客戶的咨詢量比去年同期增長了兩倍以上，今年成交的數(shù)量也翻了倍。
記者在某拍賣平臺搜索了深圳多套近期拍賣的法拍房后發(fā)現(xiàn)，這些法拍房整體上并沒有明顯折價。比如12月11日開拍的位于深圳寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道的潤恒尚園項目房源，面積95.2平方米，總價為665.6萬元，折合單價約6.99萬元/平方米。而該項目同等房源的參考價為6.47萬元/平方米。再如剛剛流拍的福田區(qū)坳嘉鑫陽光雅居項目房源，面積40.1平方米，總價約356萬元，折合單價8.88萬元/平方米，該價格甚至比官方的二手房參考價（7.92萬元/平方米）還要高出不少。
深圳某法拍輔拍機構工作人員劉燕：之前法拍房在市場價的7.5折到8折之間，現(xiàn)在競爭相對大了一些，大概能拍到市場價的8折到8.5折，小面積的學位房價錢會接近市場價，甚至會超過市場價。
中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁：我覺得上升的主要原因，是供需關系的作用，它的表現(xiàn)就是價格上升。
劉燕從事法拍房輔拍的工作將近三年，她表示，隨著法拍房被越來越多人熟知，她們交易的法拍房的數(shù)量也不斷在增加。但經(jīng)她交易的法拍房，將近一半的房源都出現(xiàn)過糾紛問題。
業(yè)內(nèi)人士表示，購房者購買法拍房，首先在參與競拍前需要了解自己的購房資質(zhì)，其次還要與銀行聯(lián)系，提前了解清楚自己的貸款情況，確保后續(xù)資金能到位。此外還需要對房產(chǎn)的產(chǎn)權、土地屬性、是否住人、稅費等情況做盡職調(diào)查。
廣東東方金源律師事務所律師?金鑫：不同的法院的法拍方法略有不同，特別是涉及到稅費的問題。一些法院的政策是所有稅費都由買受者承擔的，比如企業(yè)名下的住宅要交土地增值稅，而且要按照最高60%的比例交，打個比方，100萬成本的房子賣到了500萬，那么就有400萬是盈利，需要按照最高60%的比例交稅費。
