房地產(chǎn)暖風(fēng)頻來。11月12日，第一次財(cái)經(jīng)記者從金融管理部門和多家銀行了解到，10月房地產(chǎn)貸款投放較9月大幅回升，環(huán)比多增超過1500億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)比多增500多億，個(gè)人住房貸款環(huán)比多增超千億，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為明顯改善，預(yù)計(jì)11月份仍將保持環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)貸款投放大幅回升

下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度全面下行，伴隨局部風(fēng)險(xiǎn)的升高，市場(chǎng)預(yù)期也較為悲觀，此后監(jiān)管政策頻吹暖風(fēng)。近幾日，房地產(chǎn)利好政策累積效果正逐漸見效。

11月11日，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)債市場(chǎng)開始出現(xiàn)回暖跡象，保利發(fā)展控股集團(tuán)發(fā)布中期票據(jù)募集說明書，將在銀行間市場(chǎng)發(fā)行20億元人民幣5年期中期票據(jù)，本期中票注冊(cè)金額50億元。

與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款投放明顯提速，行業(yè)政策修復(fù)預(yù)期持續(xù)升溫，市場(chǎng)信心和情緒不斷修復(fù)。

央行數(shù)據(jù)顯示，10月居民中長(zhǎng)期貸款4221億元，同比增長(zhǎng)4%，為5月以來首次轉(zhuǎn)正。其中，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)較快，2021年10月個(gè)人住房貸款新增3481億元，相較9月多增1013億元，環(huán)比增長(zhǎng)41%；同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款投放明顯提速，10月房地產(chǎn)貸款投放較9月大幅回升，環(huán)比多增超過1500億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)比多增500多億，預(yù)計(jì)11月房地產(chǎn)貸款環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)。

東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，10月以來，房地產(chǎn)相關(guān)信貸邊際向暖的消息頻出，部分城市房貸利率下調(diào)，政策松動(dòng)的效果也在10月信貸數(shù)據(jù)中得到立竿見影地體現(xiàn)——10月以房貸為主的居民中長(zhǎng)期貸款結(jié)束了此前連續(xù)五個(gè)月的同比少增，比去年10月小幅多增162億。

民生銀行首席研究員溫彬稱，與近幾個(gè)月相比，10月居民中長(zhǎng)期貸款新增規(guī)模保持了相對(duì)穩(wěn)定，但居民中長(zhǎng)期貸款占全部新增貸款的比重升至51.1%，為去年10月以來的新高，說明近期按揭貸款政策有所調(diào)整，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

規(guī)范監(jiān)管不變，調(diào)控趨向溫和

近期，房地產(chǎn)融資情況之所以受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注，原因在于個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑；另一原因是，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在誤解，一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

9月29日，央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，首次提出“準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度”，并提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展”、“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。

這也讓市場(chǎng)高度關(guān)注房地產(chǎn)政策是否會(huì)出現(xiàn)微調(diào)？是否意味著房地產(chǎn)金融監(jiān)管最嚴(yán)的階段已經(jīng)過去了？

在市場(chǎng)專家看來，一個(gè)時(shí)期以來，部分房企過于盲目地借貸，繼續(xù)發(fā)展下去必然會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)隱患不斷增大。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平認(rèn)為，監(jiān)管部門近年來出臺(tái)了一系列相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整，總體上確實(shí)很有必要。但現(xiàn)在的問題是，在政策治理調(diào)節(jié)高杠桿的過程中，金融環(huán)境偏緊、市場(chǎng)預(yù)期看淡，風(fēng)險(xiǎn)隱患顯性化，這種狀況似乎是在走向事物的反面。關(guān)鍵問題是應(yīng)該在繼續(xù)推進(jìn)治理的過程中，金融環(huán)境能夠保持平穩(wěn)狀態(tài)，同時(shí)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期合理和穩(wěn)定。

“治理房地產(chǎn)業(yè)高杠桿不宜急于求成。”連平建議，在規(guī)范監(jiān)管方面保持不變，但應(yīng)改善金融環(huán)境，調(diào)控政策趨向溫和。在“房住不炒”和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍有很大的發(fā)展空間和機(jī)遇，監(jiān)管部門應(yīng)積極引導(dǎo)市場(chǎng)保持平穩(wěn)良好的預(yù)期。金融機(jī)構(gòu)理應(yīng)滿足資質(zhì)優(yōu)良的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求，滿足居民剛性和改善型購房需求；在風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上，提供合理的金融支持。建議提供適度穩(wěn)定的金融支持，落實(shí)好“因城施策”的差別化住房信貸政策，保持開發(fā)貸和住房按揭貸款平穩(wěn)運(yùn)行，避免出現(xiàn)因恐慌導(dǎo)致的盲目抽貸、斷貸的行為。房企應(yīng)合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力。通過上述舉措更好地防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。