我國的房地產市場維持了多年高速增長，2014年開始回調。回調以后，說法比較多。有人說中國的房地產市場就是周期性的波動，過一段時間又會起來。但是我們的觀點非常明確，它就是歷史性的拐點。為什么這么講呢？房地產投資中的70%是流向城鎮居民住宅的，它的歷史需求峰值是1200萬—1300萬套，大體上相當于城市居民戶均一套的水平。這是根據人口結構及國際上的經驗等多種方法測算出來的，基本上得到了公認。這個歷史需求峰值2014年的時候已經達到了，達到以后房地產的投資從總量來講就是持平，然后逐步下降，不會再上去了。

房地產的問題比較復雜。我前段時間想在北京買房，突然間房價漲得很厲害，說房地產已經出現拐點了。為什么房價漲得這么厲害？原因也是比較復雜的。我想講，房地產市場從來不存在全國性市場，都是區域性市場。在某個城市里，這個街道和那個街道，甚至轉個彎，房價都可能差很多。

中國的城市化進程有三個重要的趨勢。第一個趨勢是我們講得最多的農民進城，進城以后他要住房啊。第二個趨勢是城市結構在發生很大的變化，一部分城市的基礎設施在衰落，另外一些城市的基礎設施在增長。像珠三角、長三角、京津冀這些地方，是大的城市帶、城市群。為什么現在人們都朝這些地方去？現在的年輕人、大學畢業的同學們，一般都愿意到這些地方去，盡管有道路擁擠、住房困難等各種各樣的問題，但是還是想去。為什么呢？簡單說就是創業的機會比較多、掙錢的機會比較多，因為經濟聚集，城市化程度比較高。這就是城市化的規律。最近東北現象值得研究。東北有些數據，可能不太準，說是最近幾年每年至少有200萬人往外走，導致當地的房子賣不掉。這就涉及農民進城進哪個城的問題。當地的老百姓特別是農民，不進東北當地的城市，直接到北京、上海、深圳這些地方去。中國的城市正在分化，一部分在衰落，一部分在更快地發展。很多地方是在市場化、國際化、現代化的過程中完成的城鎮化，也有的是以前形成的城鎮化，特別是有些城市自豪地說，我這個城市1000多年前就有了。1000多年前的城鎮是不是有競爭力，要畫很大的問號。所以我覺得現在不要簡單說三四線城市怎么樣，三四線城市也分在什么地方。在幾個大的城市帶、城市群，三四線城市的房地產市場也不會很差。如果是人口凈流出、沒有競爭力的城市，就算是在省城里面，房地產市場也在嚴重地衰落。第三個趨勢就是大城市包括北京等特大城市，鬧市區相當一部分人想往外走，即所謂“郊區化進城”。像我這樣年齡大一點的，有些離退休的，或者有些不用坐班的—北京有些單位比如科研院所也不一定天天坐班，他們就愿意在郊區買房子，朝外走。大都市里面特別是鬧市區，太擁擠了，還存在空氣不好、交通不好、生活成本太高等問題。所以到發達國家去看，基本有錢人都住在郊區，在城里住的基本都是低收入者。這種情況在中國也已經發生了，要好好研究。

一線城市房價漲得厲害，還有一個很重要的因素，就是我們貨幣發行多了。貨幣多了以后到什么地方去？投資的標的物太少了。在深圳推高房價的資金，相當一部分來自投資或者投機需求。政府采取措施還是比較及時的，最近一兩個禮拜，深圳、上海等地的住房成交量包括價格都開始回落，有些回落幅度相當大。媒體上有些標題說一套房子一晚上掉十幾萬元、100萬元，等等。當然，那是大房子，聽起來也有點炒作了。

這反映出中國經濟一個很大的問題：投機性的東西太多，對中國經濟轉型升級很不利。一方面，抬高了這個城市的生活成本。比如深圳，之前大學畢業生很多人愿意到那兒去，現在很多年輕人已經去不了了，房子買不起。另一方面，有些企業也準備往外轉移。所以，經濟問題很復雜。

（本文摘編自《北京大學理論名家大講堂（第一輯）》，人民出版社2021年10月出版）