千呼萬喚始出來，中國版公募REITs(不動產投資信托基金)即將面世!

日前，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(下稱《指引》)，自8月7日起施行。部分基金公司向《國際金融報》記者透露，已經在積極籌備公募REITs。

“公司目前在和券商、銀行等金融機構密切合作，積極儲備項目，參與公募REITs業務。”深圳一家大型公募人士表示。

上海一家中型公募人士則表示，公司有意向參與這塊業務，但是尚未任命REITs方面的投研負責人。

觀望者亦有之。有3家大型公募人士稱，公司暫未涉足公募REITs業務。

更適合長期投資者

市場對中國版REITs呼聲已久。業內普遍認為，推動基礎設施REITs試點，對于深化金融供給側結構性改革、提升資本市場服務實體經濟能力、豐富資本市場投融資工具等具有重要意義。

本次《指引》共五十一條，主要包括五方面內容：

一是明確產品定義與運作模式。公開募集基礎設施證券投資基金(下稱“基礎設施基金”)屬上市交易的封閉式公募基金，應具備以下條件：80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券，通過資產支持證券和項目公司等特殊目的載體，取得基礎設施項目完全所有權或經營權利;基金管理人主動運營管理基礎設施項目以獲取穩定現金流，并將90%以上合并后基金年度可供分配金額按要求分配給投資者。

二是壓實機構主體責任，嚴控基礎設施項目質量。強化基金管理人與托管人的專業勝任要求和誠實守信、謹慎勤勉的受托職責。聚焦優質基礎設施資產，嚴把項目質量關。發揮外部管理機構、會計師事務所、評估機構等專業作用。

三是明確基金份額發售方式，采取網下詢價的方式確定基金份額認購價格，公眾投資者以詢價確定的認購價格參與基金份額認購。

四是規范基金投資運作，加強風險管控，夯實投資者保護機制。明確基金投資限制、關聯交易管理、借款安排、基金擴募、信息披露等要求，全面落實“以信息披露為中心”，確保投資者充分知情權。

五是明確證監會監督管理和相關自律組織管理職責，強化違規行為約束。

REITs產品，是以不動產資產收益為分紅來源的權益性投資工具。業內對這片藍海充滿期待，有數據推算，中國公募REITs市場規模可達6萬億元。

那么，這一創新型產品適合哪類投資者?

“在低利率水平下，長期投資人如銀行資管、保險等金融機構，迫切需要尋找滿足自身負債匹配的優質資產進行長期配置，公募REITs是這類投資人較好的選擇。”招商成長精選基金經理萬億告訴《國際金融報》記者，未來產品的推廣方面，將著力尋找長期配置的投資者，從而實現期限匹配、收益和風險匹配。

基金公司職責轉變

踏入REITs這個全新的領域，基金公司面臨的挑戰不小。

博時基金在接受《國際金融報》記者采訪時表示，對于基金公司來說，基礎設施基金的投融資管理和資產運營的職責是全新的角色定位，機遇與挑戰并存。

投融資管理層面，《指引》規定基礎設施基金可以擴募、購買和出售資產;資產運營層面，需要制定針對性的運營策略，提升基礎設施項目的盈利水平。

“這些都是基金管理人主動管理能力的體現，也是運作公募REITs的難點。”博時基金認為，優秀的基金管理人可以通過積極的投融資管理和資產運營，為投資者創造長期超額收益。

“對公募基金來說，公募REITs相當于增加了投行和股權項目投資管理的職能，而基金公司在此之前并不具備相關的經驗。”萬億指出，公募REITs本質上是證券，不是產品，管理人不是管理產品，而是真正運營一家公司。所以，公募REITs對基金行業最大的影響是兩大職責的轉變：

一是基金公司將是底層項目公司的實際控制人和實際運營管理人，承擔主動管理義務。

二是公募基金將增加投行業務職能。至少要對接得上承攬、承做的職能。項目尋找、對接、組織詢價、報價、定價以及發行承銷，對公募基金是全新的工作。

萬億認為，這兩大職責轉變將對基金公司的組織架構、公司戰略、成本、人才儲備等方面提出很大挑戰。但如果啃下這些“骨頭”，收獲的可能是再造一個基金公司或者彎道超車的重大意義，“也許國內會出現類似黑石一樣強大的另類資產管理人”。

參考國外經驗，未來各家公募基金公司大概率會在原有的投資架構下，新增另類投資業務或投行業務條線，專門負責公募REITs的投資與運營、發行與承銷，相關產品也會被歸類為另類投資基金，為公募基金公司形成多樣化的產品線。

博時基金分析，大股東或其他關聯方擁有基礎設施資產的基金公司，以及子公司類REITs項目經驗豐富的基金公司，做REITs更有優勢。