從3月1日開始，存量房貸(2020年1月1日前放款的)也要從基準利率轉成LPR了，按照央行要求，各銀行原則上應與貸款客戶協商于2020年8月31日前完成這一轉換。
近期寫了不少關于LPR轉換的知識分享，可還是有很多朋友留言問：我的利率是X%要不要轉換?轉了對我有沒有好處?是轉隨LPR浮動還是固定利率?
我覺得要回答這些問題，需要先搞清幾個問題。
LPR是什么
LPR ，是Loan Prime Rate的英文縮寫，如果按字面意思翻譯是優惠貸款利率，按照官方定義是貸款市場報價利率，實際上是商業銀行能給與客戶的最優惠利率，每月20日(遇節假日順延)9時前，18家商業銀行會以0.05個百分點為步長向全國銀行間同業拆借中心報出自己銀行的LPR，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價后算術平均的方式計算得出最終的LPR，并向社會公布。
LPR的報價行，原本有10家，分別是工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行這五家國有大型銀行，浦發銀行、中信銀行、招商銀行、興業銀行、民生銀行五家股份制銀行，而現在增加了兩家城商行西安銀行和臺州銀行，兩家農商行上海農村商業銀行和廣東順德農村商業銀行，兩家外資銀行渣打銀行(中國)和花旗銀行(中國)，以及微眾銀行和網商銀行這兩家以互聯網運營為主的民營銀行。
所以說，LPR代表的是市場最優惠利率水平，而且更新頻率較基準利率更高， 具備較強的參考價值，這也是為什么要從基準利率轉為LPR的重要原因。
轉換會發生什么?
目前，大多數人的房貸利率是這樣的：現房貸利率=貸款基準利率(1+浮動比例)。(浮動比例可為負)
轉換之后，所有人的貸款利率將變為：貸款利率=LPR利率+加點(加點可為負)
加點怎么來的呢?加點值=現貸款利率-2019年12月LPR
舉兩個例子：
假如你在2018年辦理房貸，約定執行利率為為基準利率基礎上上浮10%，目前5年期基準利率是4.9%，因此當前執行利率為4.9%*(1+10%)=5.39%，而2019年12月發布的5年期LPR為4.8%，那么加點值就是5.39%-4.8%=0.59%。
假如你在2017年辦理房貸，約定執行利率為為基準利率基礎上下浮10%(也就是打9折)，目前5年期基準利率是4.9%，因此當前執行利率為4.9%*(1-10%)=4.41%，而2019年12月發布的5年期LPR為4.8%，那么加點值就是4.41%-4.8%=-0.39%。
所以，加點值可正可負，但一經確定，和原來的浮動比例一樣，合同期內不會再做調整。
我的房貸利利率會降嗎?
首先，今年你的貸款利率不會變，我們以原合同執行利率為為基準利率基礎上上浮10%為例
假設你不參與這次轉換，那么今年你的貸款利率按原合同執行，一般來說，今年肯定不會變。
假設你參與這次轉換，選擇隨LPR浮動，按照相關規定，會按本次轉換后的利率執行到2020年12月31日，你往上看一下轉換規則，你會發現，只是貸款利率計算方式換了，你的執行利率實際上是沒變的，4.9%*(1+10%)=5.39%，4.8%+0.59%=5.39%，是一樣的
假設你參與了這次轉換，但是選擇固定利率，那么不用說，還是5.39%。
那么未來的利率呢?
還是以上面以原合同執行利率為為基準利率基礎上上浮10%為例。
如果你在2020年8月31日前完成了轉換，選擇每年1月1日重新定價，每年重新定價。
假如2021年1月1日的LPR也就是2020年12月20日公布的LPR值為4.6%，那么2021年1月1日-2021年12月31日你的貸款利率就是4.6%+0.59%=5.19%，相較現在的5.39%來說是降了。
假如2021年1月1日的LPR也就是2020年12月20日公布的LPR值為5%，那么2021年1月1日-2021年12月31日你的貸款利率就是5%+0.59%=5.59%，相較現在的5.39%來說是升了。
當然，也可以選擇根據你的貸款發放日如2018年3月3日對月對日調整，那么就是每年的3月3日根據當年2月20日公布的LPR重新計價，道理是一樣。
細心的朋友可能已經發現，無論你原來的貸款利率是高低是多少，未來貸款利率升還是降，其實取決于重新定價日前LPR是升是降。
所以，如果你的重定價日為每年1月1日，那么在轉換之后2020年的貸款利率仍會維持之前的利率水平，也就是2020年的月供不會有變化。然后接下來你就要關注每年12月20日的LPR報價水平，以此來決定下一年月供。
轉換合適嗎?
通過上文，我們實際上可以得出結論，如果未來LPR上升，那么轉換就不合適，或者說選擇固定利率更合適;如果未來LPR下降，那么轉換就合適，最關鍵是判斷未來LPR的走勢
有人說，你這不說的廢話嗎?你就告訴我未來LPR是升是降。
抱歉，我真沒那個水平，作為利率市場化的產物，LPR的長期走勢還是存在一定的不確定性，我要是能判斷未來二三十年LPR具體走勢，我大可以寫本書，等二十年以后估計能獲諾貝爾經濟學獎。
不過，還是可以看出一些趨勢的。
首先，從2019年開始，全球進入降息周期，各國央行紛紛調低基準利率，歐洲和日本已經是零利率甚至是負利率，我國也多次降準，已然是降息的前奏;
其次，為了應對疫情對企業和個人的影響，我國央行已采取一系列措施降低貸款企業和收入受影響的借款個人的負擔，為恢復經濟發展，降低利率是有效的措施;
再次，過去30年我國的市場利率水平總體上看也是震蕩下降的趨勢，未來步入低利率時代，可能性更大;
最后，從LPR本身的走勢來看，從去年8月到今年2月也是穩步下降的趨勢。
某種意義上說，選擇隨LPR浮動，也是押注了中國經濟的走勢。
雖然我不敢說未來LPR肯定是升還是降，但如果押升押降我肯定押降
究竟該不該轉?
前面講了那么多，究竟該不該轉呢?
我認為得分人。
如果你的貸款剩余還款期限少于10年的借款人，或者是對利率(利息)變化比較敏感，可以選擇隨LPR浮動，可以享受短期內LPR下行帶來的利息減少。
如果你更重視利率穩定不愿每年都算要還多少房貸，或者對目前的利率比較滿意，也可以選擇轉換為固定利率。
如果你現在比較猶豫，可以等到8月份再做決定，一是看這段時間LPR的變動情況，二是看看其他人的選擇情況。
