即便是已經完成了物業板塊分拆上市，但佳兆業集團(01638.HK)的債務壓力仍舊不輕。在債務規模不斷增加的情況下，已經踩到了兩道紅線，未來減負壓力不小。
業績增長放緩
日前，佳兆業發布數據顯示，今年1月1日至10月8日期間，佳兆業實現總合約銷售約710.46億元，總合約建筑面積約為417.66萬平方米，對應的平均售價約為每平方米1.7萬元。
根據佳兆業在今年早些時候定下的2020年沖擊千億目標測算，今年截至10月8日，佳兆業已完成全年銷售目標的約71.05%。
根據克而瑞公布的最新數據顯示，2020年1-9月，佳兆業以711.2億元的操盤金額，排名第28位。在2019年全年，佳兆業以963.9億元的操盤金額排名第29位。相比之下，在今年前9個月，佳兆業把排名提升了一個名次。
不過，在與一干競爭對手的貼身肉搏比拼中，佳兆業顯得有些后勁不足。2019年底，龍光集團以959.3億元的操盤金額排名第30位，緊隨其后。但只用了9個月時間，龍光集團以接近去年全年操盤金額躋身T20，甩開佳兆業8個名次。此外，在2019年落后佳兆業兩個名次的美的置業，也在今年9月份變成領先5個名次。而分別落后6個、7個名次的濱江集團、正榮集團，也在今年9月份紛紛完成了反超，變成領先1個、2個名次。
其實，佳兆業設定的2020年目標，也顯得有些不思進取。據了解，2020年佳兆業的目標是實現千億規模，與2019年的銷售規模相比，增幅不到4%。
根據克而瑞公布的最新數據顯示，2020年9月，TOP100房企操盤金額達到11905.6億元，單月業績同比增長29%。1-9月百強房企操盤銷售規模同比增長9.2%。可見佳兆業業績增長幅度未能達到行業均值水平。
從各梯隊房企銷售操盤金額入榜門檻來看，9月TOP10入榜門檻增長13.7%至1607億元，TOP30和TOP50房企門檻較去年同期也分別提升了4.4%和7.9%。從這一點來看，佳兆業在今年前三個季度的表現來看，也僅僅只是達到及格水平。
債務規模悄然攀升
佳兆業銷售規模增長并不是很明顯，但債務規模卻在悄然攀升。
根據半年報數據顯示，截至2020年6月，佳兆業負債總額達到2301.79億元。在過去半年時間里，負債規模再次增加149.83億元。
流動負債規模也在增加。半年報數據顯示，截至2020年6月，佳兆業流動負債規模達到1347.96億元，較2019年末增加了110.28億元。由此看來，在最近半年里，佳兆業流動負債增加速度較快。
另有數據顯示，截至2020年6月，佳兆業資產負債率為78.71%，這其實是佳兆業分拆物業獨立上市之后取得的“成果”。2018年11月22日，佳兆業發布建議分拆佳兆業物業集團有限公司在港交所主板獨立上市的公告。
在分拆物業板塊上市之前，2017年佳兆業集團的資產負債率高達85.94%，高于行業平均值和中位值。同時，在2017年5月份公司還被曝出拖欠4億元股權轉讓款并引起深圳交易所關注。
為了降低債務壓力，此前佳兆業一度考慮實施債務重組來度過難關。2015年2月，融創中國與佳兆業發出聯合公告，確認融創中國購入佳兆業創辦人郭氏兄弟49.25%的股權。但融創團隊很快便發現了佳兆業實際負債遠高于650億元，于是在境內外債務重組及收購談判壓低收購價碼，但因推進不順隨后放棄。
或存在隱性債務
佳兆業的債務壓力不輕，已踩到兩道紅線。為了粉飾財務報表，極有可能會通過明股實債方式，把有息負債偽裝成少數股東權益。
根據半年報數據得知，佳兆業的資產負債率為78.71%，在剔除472.82億元合同負債及預收款后，其資產負債率仍為74.61%，超過70%的紅線。而在凈負債率方面，2020年上半年為130%的，也高于100%的紅線。可見，佳兆業踩到了兩道紅線。
上市公司隱藏債務的方式有很多種，“明股實債”是其中典型的方式。通常情況下，如果少數股東權益與普通股東權益比例之比接近1:1，這說明一個問題，就是這些公司有大量有息負債通過明股實債的方式偽裝成了少數股東權益。
半年報數據顯示，佳兆業實現累計合約銷售權益金額約360.32億元，而根據克而瑞公布的數據顯示，在2020年上半年，佳兆業全口徑銷售額為511億元。據此估算，少數股東份額占比約29.5%。而實際上，今年上半年，佳兆業的少數股東權益占比達到54.44%的高水平。更加讓人蹊蹺的是，與2018年中的少數股東權益占比36.11%水平相比，也出現大幅攀升現象。
其實，在更早些時候，佳兆業也因隱瞞負債而導致丑聞纏身。在法務會計公司富事高披露的調查報告中，2014年及過往財年中，佳兆業通過超過50項借款協議，所隱瞞的負債規模將近400億元，截至2014年末，超過300億元處于未償還狀態。而與該丑聞有關的責任，被佳兆業推到了早已離職的前員工身上。
也正是因為這些隱瞞負債此前從未得到披露，與佳兆業合作十年的核數師普華永道在發現相關借款協議的存在后，不愿為佳兆業2014年年報出具無保留意見，已在2016年6月辭任。
