近日房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生多個(gè)收購(gòu)事件，對(duì)于出售方來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存和現(xiàn)金為王是房企今年的任務(wù)主線;對(duì)于購(gòu)買方來(lái)說(shuō)，逆勢(shì)操作，趁機(jī)調(diào)整結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大規(guī)模是當(dāng)下的方向。在樓市整體疲軟的市場(chǎng)中，房企新一輪洗牌和變局正在上演。
華夏幸福降低對(duì)環(huán)京重度依賴
10月9日晚間，華夏幸福公告，擬與北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司，就華夏幸福環(huán)京區(qū)域33.93萬(wàn)平方米住宅用地，簽署合作協(xié)議，暫定交易價(jià)款約為32.34億元。
華夏幸福表示，在地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目層面引入萬(wàn)科，是年初所提的全面開放合作戰(zhàn)略的具體落實(shí)，同時(shí)也有利于盤活自身存量項(xiàng)目，優(yōu)化現(xiàn)金流。各方同意建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，在同等條件下，華夏幸福同意在環(huán)京區(qū)域的其他項(xiàng)目?jī)?yōu)先與萬(wàn)科進(jìn)行合作。
根據(jù)公告，萬(wàn)科擬通過(guò)收購(gòu)華夏幸福5家項(xiàng)目公司部分股權(quán)的方式，合作開發(fā)華夏幸福位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項(xiàng)目。
環(huán)京是華夏幸福的大本營(yíng)，公司2018年半年報(bào)披露的儲(chǔ)備開發(fā)用地為887.63萬(wàn)平方米，其中大部分集中在霸州、固安、懷來(lái)等環(huán)京地區(qū)。環(huán)京崛起的背景下，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城做得風(fēng)生水起。
然而重倉(cāng)環(huán)京的策略，是把雙刃劍。當(dāng)環(huán)京樓市火熱時(shí)，華夏幸福的日子好過(guò)，當(dāng)環(huán)京樓市趨向下滑時(shí)，華夏幸福的去庫(kù)存壓力可想而知。在《2018中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)》榜單中，華夏幸福位列第九。截止到2018年6月底，公司的存貨余額為2446.11億元，為公司2017年?duì)I業(yè)收入的4.1倍。有分析指出，同為地產(chǎn)十強(qiáng)、A股龍頭的萬(wàn)科和保利地產(chǎn)，存貨余額分別為上年?duì)I業(yè)收入的2.6倍和3.3倍。
從去年開始，華夏幸福提出了“異地復(fù)制”的戰(zhàn)略，向長(zhǎng)三角、粵港澳、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶擴(kuò)張。此次出售環(huán)京部分項(xiàng)目股權(quán)，可以看出其欲降低對(duì)環(huán)京市場(chǎng)的重度依賴。
逆周期擴(kuò)張的生存邏輯
近日的房企收購(gòu)類熱點(diǎn)事件還包括一宗尚未塵埃落定的收購(gòu)案，就是萬(wàn)科擬收購(gòu)海航大廈事件。萬(wàn)科擬將地處朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)的海南航空大廈等商用物業(yè)收入囊中，以進(jìn)一步配合北京萬(wàn)科的存量資產(chǎn)改造計(jì)劃。然而，10月12日，身陷債務(wù)危機(jī)的海航集團(tuán)召開2018年第七次臨時(shí)股東大會(huì)，針對(duì)海航控股擬向萬(wàn)科作價(jià)轉(zhuǎn)讓北京海航大廈的議案，最終以超9成股東反對(duì)而被否決。
9月底，行業(yè)龍頭企業(yè)萬(wàn)科以“活下去”作為秋季例會(huì)主題，不禁引發(fā)業(yè)內(nèi)感慨。不過(guò)，剛剛還在喊“活下去”的萬(wàn)科，竟然頻頻出手大方，保持著較為積極的拿地態(tài)勢(shì)。根據(jù)最新公告顯示，9月萬(wàn)科在全國(guó)新增14個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益價(jià)款120.01億元。權(quán)益拿地金額雖然較7月、8月有所放緩，但仍然高于上半年月均96.37億元的水平。克而瑞最新公布的數(shù)據(jù)，2018年1–9月份，在房企新增貨值排行中萬(wàn)科以5071.5億元的成績(jī)位列第四。
業(yè)內(nèi)分析人士指出，逆周期擴(kuò)張固然需要勇氣，更要有戰(zhàn)勝市場(chǎng)周期的戰(zhàn)略眼光。當(dāng)下不失為撿漏的良機(jī)，尤其是那些市場(chǎng)前景依舊看好，或者土地價(jià)格調(diào)整到位的城市，或?qū)⒂瓉?lái)較佳的拿地窗口期。
積極應(yīng)對(duì)行業(yè)波動(dòng)
除了萬(wàn)科的收購(gòu)事件外，近日，龍湖集團(tuán)還收購(gòu)了首創(chuàng)置業(yè)位于北京麗澤金融商務(wù)區(qū)的一項(xiàng)目51%股權(quán)。
10月18日，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司公告稱，其于北交所掛牌轉(zhuǎn)讓北京開元和安投資有限公司51%股權(quán)期滿，征得一家符合報(bào)名條件的意向受讓方：重慶龍湖天街商業(yè)地產(chǎn)有限公司。資料顯示，北京開元和安主要持有位于北京豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)麗澤金融商務(wù)區(qū)F-03地塊一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從事該項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)。據(jù)了解，龍湖接手后將打造北京第六座天街。
克而瑞的研究報(bào)告指出，目前市場(chǎng)的調(diào)整已經(jīng)開始，成交“轉(zhuǎn)冷”已成為不可否認(rèn)的事實(shí)，行業(yè)的周期波動(dòng)本就在所難免，與其消極逃避不如積極思考應(yīng)對(duì)措施?？硕鹫J(rèn)為，當(dāng)前至少有以下幾點(diǎn)是開發(fā)商可以做的：一是審慎投資，更多考慮現(xiàn)有土地、項(xiàng)目的快速去化，從而加快現(xiàn)金回籠，儲(chǔ)備好過(guò)冬的“糧草”。二是趁此契機(jī)，修煉內(nèi)功，著力于自身產(chǎn)品力的提升，畢竟“閉著眼睛賣房”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)能生存的企業(yè)勢(shì)必都是擁有“一技之長(zhǎng)”。三是對(duì)于開發(fā)業(yè)務(wù)并不純熟的中小房企，也可密切關(guān)注政策的動(dòng)向，積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，在地產(chǎn)多元化的“藍(lán)海”領(lǐng)域?qū)で笮碌陌l(fā)展機(jī)遇。
