為防止房租價格的泡沫化，中央有必要敦促地方政府出臺房屋租賃指導價政策，并依據(jù)市場按季更新。各個城市還須搭建起政府住房租賃交易服務平臺，并將各種違規(guī)行為以“黑名單制度”的形式進行發(fā)散與公布。
在住房城鄉(xiāng)建設部就當?shù)胤績r調(diào)控不力約談了海口和煙臺等5個城市政府主要負責人的同時，北京市住建委日前也聯(lián)合多個部門集中約談了鏈家、我愛我家等多家房屋中介，政策收斂的口風直指上漲過快的住房租賃價格。
中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的最新統(tǒng)計報告顯示，35個監(jiān)測城市中有10個城市7月份租賃價格指數(shù)同比與環(huán)比均出現(xiàn)上漲，而且北上廣深4個一線城市全部在列，其中，北京和深圳的租賃價格指數(shù)同比上漲態(tài)勢已連續(xù)超過19個月。
無論是就全國住房租賃市場而言，還是一二線等重點區(qū)域性市場來說，供求失衡是導致房屋租賃價格上漲的最主要因素。目前國內(nèi)城鎮(zhèn)人口約8.13億人，按租房率30%來算，至少存在2.4億租賃人口，租賃剛需可見一斑。值得關注的是，由于城市房屋租賃人口主要集結于大城市，尤其是一線城市，因此，局部地區(qū)住房租賃供需缺口可能更大。如，北京目前租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間。缺口越大，住房租賃價格的上漲壓力更為顯著。
也許有人會問，北上廣深等大型城市的住房租賃市場供需失衡狀況其實一直存在著，為什么直到今天才出現(xiàn)租賃價格的持續(xù)快速上漲呢?事實上，這與國內(nèi)房地產(chǎn)市場租售比過低直接相關。按照國際經(jīng)驗，租售比為1∶300—1∶200為正常區(qū)間，但目前國內(nèi)大部分城市租售比達到了1∶500以下。形象地說，一套新購房屋需要出租500個月(42年)或更長時間才能收回購房本金。這種狀況導致了投資人喜購棄租并不斷地轉(zhuǎn)手倒賣的行為偏好，進而引致國內(nèi)房價越炒越高。依照房價、房租同方向變動的比價規(guī)律，在房價上漲的情況下，房租也應上漲，但由于市場炒作因素在住房買賣市場的發(fā)酵，使得房租價格的上漲始終趕不上房屋售價的上漲速度。從這個意義上說，目前住房租金的快速上漲應當是多年房屋售價上漲積累的傳導，一定程度上也是對過低租售比的市場化修復。
其實，從提出“租售同權”到主張“租購并舉”，從倡導“房住不炒”到出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》以及《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》等系列文件，政策層面一直都在積極支持與扶持住房租賃市場的發(fā)展。且國內(nèi)排名前100的房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有萬科、萬達等超過30家房企涉足長租市場。通過壯大租賃市場以反向抑制住房售價上漲的政策結果也值得期待。以此觀之，房租市場化上漲是對住房調(diào)控政策的一種積極回應。
但是，市場導向一旦明晰，加之國家“堅決遏制房價上漲”政策預期的強化，大量商業(yè)資本便開始涌入到了住房租賃市場。目前來看，租賃市場上除了租戶和業(yè)主直接交易的普通租賃外，還有占主體地位的中介租賃，而且正是房產(chǎn)中介導演了房租非正常化的上漲態(tài)勢。一方面，像自如、蛋殼等中介今年以來總共獲得130億元以上的融資，以高于市場正常價格的20%到40%在租賃市場瘋狂搶占房源，以獲取市場定價與區(qū)域壟斷的權力，從而直接刺激了房租的上漲。另一方面，大小房產(chǎn)中介都非常樂于存量改造，它們或者將中低端租賃房源改造成中高端，或者是對整體房屋進行分割單租，目的都是獲取投資溢價。并且，中介租賃炒高房租對普通租賃具有牽引效應，比價心態(tài)之下房東要么跟隨漲價，要么提前終止合同并將房源以高于原先的價格委托給中介，于是，整體房租價格越走越高。
通過觀察發(fā)現(xiàn)，時下住房租賃價格上升速度不僅超過了GDP的增速，更超出了居民收入的增幅。今年上半年，全國居民人均可支配收入名義增長8.7%，但一線城市房租卻普遍同比上漲超過10%，其中，四大一線城市人均可支配收入平均增長8.57%，房租價格同比上漲超過了20%，并分別攀升到5年來的最高水平。去年，北京的房租收入比升至驚人的58.6%，上海租金收入比達到了36.8%左右，均超過了30%這一租金收入比“黃金分割點”。基于此，分析人士認為，房租的過快上漲不僅是經(jīng)濟問題，更是值得重視的社會問題。
由于房租價格納入了CPI的統(tǒng)計范疇，房租價格的上升必然推升整體物價水平。同時，房租的增加也意味著居民生活成本的增加，根據(jù)成本傳遞效應，不考慮工資黏性的時滯影響，房租價格上升會傳導到工資水平，導致工資水平的被動提高和增大企業(yè)運營成本。更為直接的銷蝕效應是，房租走高直接削弱居民的消費支出，從而損傷經(jīng)濟的內(nèi)生動能。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前7個月社會消費品零售總額同比增長9.3%，回落到1年來的次低位，同期居民消費增長9.1%，創(chuàng)下15年來的最低增速。總體來看，城鎮(zhèn)居民人均消費支出增長呈下降趨勢，而在住房售價難降與租賃價格快漲的情況下，消費增長可能會更為疲軟。特別值得注意的是，年輕人乃是租借房屋的主體，如果他們的消費因房租而弱化，不僅會透支未來消費動能，而且會延緩消費升級的進程。資料顯示，今年以來網(wǎng)上零售額同比增幅比去年同期大幅回落4.4%，這種趨勢是否會因房租的上漲繼續(xù)強化就值得警惕。并且，房租的過快上漲還將對都市年輕人產(chǎn)生“擠出效應”，進而削弱一個城市的群體多樣性與未來競爭力。
動態(tài)審視，房租的繼續(xù)上漲將成為很長時期內(nèi)的一種市場常態(tài)，這不僅是因為城鎮(zhèn)化過程中市民數(shù)量的增多從而拉動租賃需求，更因為目前國內(nèi)長租市場占比不到5%。而要將長租品種提升到30%的國際通常水平，還必須讓目前國內(nèi)只有1%—2%的租金收益率修復到正常水位，這樣，不僅可以保護租賃利益相關方合法權益，更可促進住房租賃的專業(yè)化、規(guī)范化與高質(zhì)化的發(fā)展。但是，房屋租價不可無序地快速上漲，而只能碎步式上揚，基本底線是不可超出居民收入增長幅度，更不能越過租金收入比“黃金分割點”，為此，必須加強調(diào)控，并建立起住房租賃價格的長效機制。
堅持與強化租賃住房是居住屬性而非投資屬性的基本理念，政策調(diào)控首先是要不遺余力地堅決遏制商品房售價的上漲，以此擠壓開發(fā)商與投機者通過一級市場買賣的獲利空間，同時將他們倒逼到住房租賃市場，以增大房屋租賃供給力。同時，為防止房租價格的泡沫化，中央有必要敦促地方政府出臺房屋租賃指導價政策，并依據(jù)市場按季更新。并且不同區(qū)域還應對應不同價格，并印刷成白皮書告知中介與房東，對肆意漲價行為進行相應的經(jīng)濟處罰。與此相應，各個城市還須搭建起政府住房租賃交易服務平臺，支持普通租賃借此開展市場業(yè)務，同時將本地區(qū)中介機構的資質(zhì)信息與出租房源整合進來供租借人挑選與監(jiān)督，并將各種違規(guī)行為以“黑名單制度”的形式進行發(fā)散與公布。
