半山半島售樓處被查封
據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，“一半是海洋，一半是天堂”，半山半島這個(gè)曾經(jīng)吸引大批外地購(gòu)房者到三亞買(mǎi)房的明星樓盤(pán)，如今已經(jīng)變成了“一些是工地，一些被查封”。近日，中國(guó)之聲接到多位購(gòu)房者的反映，他們?cè)谌齺喪邪肷桨雿u及半島藍(lán)灣購(gòu)買(mǎi)的2700多戶房屋，突然遭法院查封，甚至部分房屋在銷售前就已經(jīng)被抵押。法院查封的房子為何又被銷售?昔日的明星樓盤(pán)怎么就變成了今天的局面?
半山半島
半山半島項(xiàng)目被指三亞“名片工程”、“重點(diǎn)項(xiàng)目”
2700多戶房屋被不同法院執(zhí)行查封，購(gòu)房者突然不知道買(mǎi)下來(lái)的房子到底屬于誰(shuí)。
三亞市半山半島項(xiàng)目及半島藍(lán)灣由三亞鹿回頭旅游開(kāi)發(fā)公司、新佳旅業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司、潤(rùn)豐公司共同開(kāi)發(fā)，這三家公司隸屬于中弘股份有限公司。其中，半山半島項(xiàng)目一期自2007年便開(kāi)始對(duì)外發(fā)售，至2018年，已經(jīng)開(kāi)發(fā)到第八期。遠(yuǎn)在青海的陳先生，從鋪天蓋地的廣告中，得知這個(gè)項(xiàng)目，他告訴中國(guó)之聲記者：“半山半島這個(gè)項(xiàng)目是作為當(dāng)時(shí)三亞市政府的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，也是三亞市的一個(gè)名片工程。到了這個(gè)售房部的時(shí)候，一片繁榮景象，當(dāng)時(shí)這個(gè)房?jī)r(jià)比較貴，但是我們咬咬牙一想，貴就貴一點(diǎn)，只要房子好，地段好，我們也認(rèn)了。”
法院查封文書(shū)
查封文書(shū)1
查封文書(shū)2
項(xiàng)目五證齊全被查封，業(yè)主訴苦：一套房四個(gè)法院輪候
半山半島項(xiàng)目住房總共5346套，其中大部分為預(yù)售房，購(gòu)房者表示，半山半島樓盤(pán)銷售時(shí)五證齊全。半山半島的姊妹樓盤(pán)半島藍(lán)灣項(xiàng)目S、E區(qū)直接現(xiàn)房銷售，售樓處提供“土地房屋登記卡”，也就是俗稱的“大證”。
明星開(kāi)發(fā)商、證照齊全，要么是即將交付的準(zhǔn)現(xiàn)房、要么是現(xiàn)房，售樓人員承諾，辦完手續(xù)后就可以辦理網(wǎng)簽，不少購(gòu)房者現(xiàn)場(chǎng)辦理了交款手續(xù)。
其中一位購(gòu)房者告訴中國(guó)之聲記者：“他當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)他說(shuō)交服務(wù)費(fèi)，他指定的一個(gè)公司的賬面上，同時(shí)，又交給他公司一個(gè)十萬(wàn)塊錢(qián)定金。這上市公司，(我想)全國(guó)性質(zhì)的，將來(lái)公司一兩百家了，它這樣資金周轉(zhuǎn)快。”
買(mǎi)房的時(shí)候看中的是開(kāi)發(fā)商的知名度和樓盤(pán)的品質(zhì)，卻沒(méi)想到買(mǎi)來(lái)了大麻煩。按半山半島購(gòu)房者提供的書(shū)面材料，2017年開(kāi)始，分別有包括上海正禹新型門(mén)窗有限公司、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行三亞分行、浙江中泰創(chuàng)展企業(yè)管理有限公司、中國(guó)民生銀行上海分行在內(nèi)的債權(quán)人通過(guò)各地法院，對(duì)半山半島及半島藍(lán)灣的房屋進(jìn)行查封，涉及半山半島1700多戶房產(chǎn)，半島藍(lán)灣同時(shí)也有1000多戶被查封。每套房子的查封情況各不相同，一位姓楊的購(gòu)房者告訴記者，她的房子被四個(gè)法院輪候查封。
她表示，她的房子第一個(gè)查封就是三亞城郊法院2017年的5月2號(hào)，她買(mǎi)房子是2017年的10月27號(hào)，所以開(kāi)發(fā)商明知這個(gè)房屋已經(jīng)查封，還有一個(gè)2018年的4月8號(hào)是海南省高院的一個(gè)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。2018年的3月19號(hào)，北京市第三中級(jí)人民法院也是查封協(xié)助執(zhí)行書(shū)。2018年的3月6號(hào)，上海第一中級(jí)人民法院。
供應(yīng)商欠款公告
開(kāi)發(fā)商債務(wù)高達(dá)500多億，曾銷售被查封房屋
中國(guó)之聲記者查詢公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，在各種收購(gòu)及騰挪轉(zhuǎn)移中，中弘集團(tuán)的資金隱憂早已顯現(xiàn)。根據(jù)中弘方面8月20號(hào)發(fā)布的《未能清償?shù)狡趥鶆?wù)的公告》：截止今年8月9號(hào)，中弘逾期債務(wù)本息合計(jì)金額已達(dá)500多億，全部為借款。被查封房產(chǎn)的業(yè)主們表示，如今再回想，開(kāi)發(fā)商收款之后，一直找各種借口拖延網(wǎng)簽備案，是不是早就設(shè)好了圈套。一直沒(méi)有辦理網(wǎng)簽，買(mǎi)來(lái)的房子還作不作數(shù)?明明房子已經(jīng)被法院查封，怎么能繼續(xù)銷售?
實(shí)際上，被查封的這些房屋，至今都沒(méi)有在住建部門(mén)進(jìn)行網(wǎng)簽備案，業(yè)主們說(shuō)，一直在催開(kāi)發(fā)商，但開(kāi)發(fā)商安慰業(yè)主們說(shuō)：“沒(méi)事，我們好多都沒(méi)網(wǎng)簽，一批一批來(lái)。”房本也是一批一批下來(lái)的，不是一起都下來(lái)的，陸續(xù)有人下來(lái)。業(yè)主們認(rèn)為這個(gè)樓盤(pán)太大了，而且確實(shí)是三亞的一張名片，所以就都認(rèn)為它不會(huì)出事。
半山半島八期停工
業(yè)主質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商涉嫌惡意欺詐，政府是否把好關(guān)？
但是被查封的房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商還是如常銷售，業(yè)主們困惑，這樣涉嫌惡意欺詐的行為，主管部門(mén)有沒(méi)有監(jiān)管責(zé)任?幾年間售樓處絡(luò)繹不絕，但少有網(wǎng)簽備案，是否應(yīng)主動(dòng)監(jiān)管?
業(yè)主們表示，如果說(shuō)這個(gè)真的是查封了，他們肯定是不會(huì)買(mǎi)的。但是真的是不知道，沒(méi)有在任何明顯的地方看到查封的標(biāo)識(shí)。第二，在所有的相關(guān)的信息的途徑也得不到這樣的信息。三亞市政府職能部門(mén)，比如說(shuō)住建局，那么他要負(fù)責(zé)把好關(guān)的。看到了有預(yù)售證，沒(méi)有看到任何關(guān)于查封的文件證明以及網(wǎng)絡(luò)信息，同時(shí)，大規(guī)模的宣傳以及銷售，這種情況下有誰(shuí)會(huì)不相信。
半島藍(lán)灣售樓中心
主管部門(mén)：預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證發(fā)放不受抵押的影響
依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)證書(shū)、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，同時(shí)，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到要求的比例，即可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售行政許可。但三亞住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局房產(chǎn)信息中心一位姓胡的工作人員對(duì)業(yè)主解釋：預(yù)售許可證發(fā)放不受抵押的影響。開(kāi)發(fā)商拿房子做抵押，并不影響它拿到預(yù)售證。抵押不是許可證的前置條件，法上沒(méi)有規(guī)定說(shuō)有什么有抵押不預(yù)售。你發(fā)的時(shí)候沒(méi)有說(shuō)一定強(qiáng)制要求，這不是前置條件。
再以現(xiàn)房銷售來(lái)說(shuō)，三亞不動(dòng)產(chǎn)交易中心綜合科一位姓李的科長(zhǎng)表示，一般購(gòu)房人所依據(jù)的房屋所有權(quán)證，也就是俗稱的“大證”，它的發(fā)放，也不受查封、抵押情況的限制。
李科長(zhǎng)：證明這個(gè)房子已經(jīng)辦理了首次登記，就是符合規(guī)劃，竣工驗(yàn)收了。具備首次登記條件，也辦了首次登記。如果是有合同可以辦理轉(zhuǎn)移。
中國(guó)之聲記者：他有這個(gè)證，我們也有合同了，是不是說(shuō)我們就可以辦理轉(zhuǎn)移了?
李科長(zhǎng)：這個(gè)的話有權(quán)利限制。一是沒(méi)查封，二是沒(méi)抵押。
中國(guó)之聲記者：那這個(gè)查封和抵押，在我們看到這個(gè)證和我們簽合同到備案的過(guò)程中，我們老百姓是沒(méi)有辦法知道的。
李科長(zhǎng)：你不知情并不代表他(申請(qǐng))的權(quán)利不存在。
這位李科長(zhǎng)還表示，房產(chǎn)在不同時(shí)期被法院查封，只在國(guó)土及住建系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行登記，購(gòu)房人不主動(dòng)查詢，是無(wú)法得知相應(yīng)情況的。就目前半山半島及半島藍(lán)灣的部分購(gòu)房者的遭遇來(lái)說(shuō)，即使在簽訂合同前查詢到房屋沒(méi)有抵押查封的情況，也很有可能在簽訂合同到網(wǎng)簽備案這段時(shí)期內(nèi)，被惡意欺騙：“你們?cè)诟犊钪髴?yīng)該馬上網(wǎng)簽的。這種如果他是故意的，或者對(duì)你進(jìn)行欺騙，或者是利用這些政策漏洞，那也是很難避免的情況。查封法院什么時(shí)間來(lái)，這也是不確定”。
政策被指存漏洞：購(gòu)房人不主動(dòng)查詢不會(huì)知道抵押查封情況
這位李科長(zhǎng)還告訴中國(guó)之聲記者：“房產(chǎn)在不同時(shí)期被法院查封，只在國(guó)土及住建系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行登記，購(gòu)房人不主動(dòng)查詢，是無(wú)法得知相應(yīng)情況的”。就目前半山半島及半島藍(lán)灣的部分購(gòu)房者的遭遇來(lái)說(shuō)，即使在簽訂合同前查詢到房屋沒(méi)有抵押查封的情況，也很有可能在簽訂合同到網(wǎng)簽備案這段時(shí)期內(nèi)，被惡意欺騙。他還說(shuō)：“你們?cè)诟犊钪髴?yīng)該馬上網(wǎng)簽的。這種如果他是故意的，或者對(duì)你進(jìn)行欺騙，或者是利用這些政策漏洞，那也是很難避免的情況。查封法院什么時(shí)間來(lái)，這也是不確定。”
藍(lán)灣產(chǎn)權(quán)大證
律師：項(xiàng)目商品房預(yù)售資金監(jiān)管不利
預(yù)售五證齊全、現(xiàn)房也辦理了“大證”，房產(chǎn)依然被查封，究竟該誰(shuí)為此負(fù)責(zé)?北京國(guó)浩律師事務(wù)所律師楊琨向中國(guó)之聲記者解釋，從目前的監(jiān)管來(lái)說(shuō)，多為事后備案，房屋前期的抵押情況不納入行政許可批復(fù)范疇。比如，開(kāi)發(fā)商把房子抵押給銀行貸款，不影響他拿到預(yù)售證。在商品房銷售過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商所要拿到的證件，是有一些前置的行政許可，這個(gè)條件具備，承擔(dān)這個(gè)審批許可的行政機(jī)關(guān)就應(yīng)當(dāng)做出證件證照的許可。那么在這些審查的過(guò)程當(dāng)中，對(duì)法院查封情況是行政機(jī)關(guān)要考慮的，但是對(duì)于抵押情況，目前來(lái)看應(yīng)該是不在審查的范圍之內(nèi)。而且就是大多數(shù)商品房開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都會(huì)有抵押這種情況存在，尤其是在運(yùn)用這個(gè)貸款資金，一般都會(huì)把這個(gè)項(xiàng)目土地或者是在建工程抵押給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)。所以這個(gè)抵押本身并不是行政許可做出是否許可考察的因素。
楊琨認(rèn)為，從情理上來(lái)說(shuō)，體量如此龐大的項(xiàng)目、銷售時(shí)間橫跨幾年之久，如果監(jiān)管賬戶中資金流入出現(xiàn)與火爆銷售場(chǎng)面不一致的情況，應(yīng)當(dāng)引起重視和注意。他認(rèn)為，在現(xiàn)行政策下，解決開(kāi)發(fā)商惡意欺詐的關(guān)鍵，是確保監(jiān)管賬戶政策的實(shí)施。之所以設(shè)立監(jiān)管賬戶，就是因?yàn)橐?guī)避開(kāi)發(fā)商擅自動(dòng)用、挪用購(gòu)房款的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。一旦進(jìn)入監(jiān)管賬戶，建設(shè)單位在沒(méi)有完成開(kāi)發(fā)條件的情況下，他是沒(méi)辦法動(dòng)用這個(gè)監(jiān)管賬戶里面資金的。這個(gè)資金在付款的時(shí)候，付款的對(duì)方的賬戶是不是監(jiān)管賬戶，這個(gè)是我們需要很認(rèn)真的去考察的一個(gè)問(wèn)題。在付完款以后，在多長(zhǎng)時(shí)間之內(nèi)要辦理這個(gè)網(wǎng)簽，開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有及時(shí)的辦理保全。政府機(jī)關(guān)可以加強(qiáng)對(duì)一些重點(diǎn)項(xiàng)目的一個(gè)日常監(jiān)管，從日常監(jiān)管當(dāng)中去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。
近幾年，各地陸續(xù)出臺(tái)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管的實(shí)施細(xì)則，三亞市從2015年9月開(kāi)始實(shí)施相關(guān)政策，半山半島及半島藍(lán)灣的資金流向?yàn)楹螞](méi)有受到約束?需要等待相關(guān)部門(mén)回應(yīng)。
半島藍(lán)灣外觀
開(kāi)發(fā)商稱公司申請(qǐng)破產(chǎn)，“政府要幫助半山半島重整”
購(gòu)房者給中國(guó)之聲記者出示的材料顯示，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局曾給民生銀行上海分行發(fā)函，提出“依據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的銷售數(shù)據(jù)，民生銀行申請(qǐng)相關(guān)法院查封的2個(gè)項(xiàng)目中部分房產(chǎn)已被銷售，涉及1000多戶購(gòu)房人，建議民生銀行會(huì)同相關(guān)法院向開(kāi)發(fā)企業(yè)及購(gòu)房人核實(shí)已售房源真實(shí)情況，依法解除已售房源的查封和抵押登記”。自己買(mǎi)的房子卻被開(kāi)發(fā)商拿去抵押，房產(chǎn)現(xiàn)在干脆被法院查封。業(yè)主們?cè)撛趺崔k?開(kāi)發(fā)商中弘三亞分公司總經(jīng)理孟祥表示，公司將申請(qǐng)破產(chǎn)重整。總經(jīng)理孟祥說(shuō)：“只能等，現(xiàn)在還在查封狀態(tài)啊，還沒(méi)解封啊，解封了才能辦證。肯定是目前還不上錢(qián)，有錢(qián)早就還了嘛。公司申請(qǐng)破產(chǎn)重整，破產(chǎn)重整實(shí)際上是保證企業(yè)資產(chǎn)不被拍賣(mài)的，這樣的話哪家法院也拍賣(mài)不了，照樣運(yùn)營(yíng)。破產(chǎn)重組對(duì)業(yè)主的房子反而是好事，不是壞事啊，對(duì)企業(yè)是一個(gè)有利的事情。政府要幫助半山半島重整，他們就是說(shuō)重整不會(huì)有任何人開(kāi)發(fā)我們的房產(chǎn)。”
