中國國貿（600007）2022年年度董事會經營評述內容如下：
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一、經營情況的討論與分析
2022年，受市場環境影響，寫字樓整體租賃需求進一步收縮，商業物業市場受沖擊較大，服務式公寓租賃需求有所減弱，酒店經營業績大幅下滑。寫字樓市場供應量較上年大幅減少，新租需求受到持續沖擊，市場活躍度及成交量有所下降，疊加企業整合及租賃面積縮減、騰退等多重因素的影響，全年凈吸納量由2021年高峰大幅回落，空置率持續攀升，租金小幅下滑。公司所在中央商務區的甲級寫字樓，由于內生韌性和抗風險能力相對較強，空置率相對較低，平均租金仍保持較高水平。由于聚集性、接觸性消費受限，以及居民消費意愿下降，整個消費市場呈現低迷，商場客流量顯著減少，全年社會消費品零售總額有所下降，其中奢侈品消費市場在經歷了2021年高速增長后增速略顯疲態。在低迷的市場環境中，商業品牌拓店速度變緩，租賃需求有所減弱，甚至出現不同程度的退租現象，市場空置率小幅上升，租金持續走低。在實施嚴格的入境管控措施下，外籍人士入境難度加大，服務式公寓部分潛在客戶出現暫時性流失；境內客戶也因市場環境等因素影響，對服務式公寓的租賃需求有所減弱。由于酒店舉辦會議與社交聚會等活動受到嚴格限制，商務差旅及旅游需求等大幅減少，酒店行業整體經營業績大幅下滑。報告期內，受市場環境和超預期因素的影響，公司經營受到沖擊，面臨前所未有的挑戰。為此，公司在經營上采取了多項靈活有效的措施，努力降低市場環境對公司經營帶來的不利影響，取得了較好的經營業績。同時，為積極響應政府關于減免企業租金的號召，公司對部分企業實施了一定的租金減免，履行公司的社會責任。二、報告期內公司所處行業情況見本節“經營情況討論與分析”和“公司關于公司未來發展的討論與分析”中的相關內容。三、報告期內公司從事的業務情況報告期內，公司主要從事寫字樓、商城、公寓等投資性物業的出租和管理以及酒店經營等。公司除所擁有的酒店委托香格里拉國際飯店管理有限公司（以下簡稱“香格里拉”）進行管理和經營外，其它主營業務均由公司自行進行管理和經營。根據原國家質量監督檢驗檢疫總局和國家標準化管理委員會于2017年批準發布的國家標準《國民經濟行業分類》（GB/T4754-2017），公司屬于“房地產業”。公司的營業收入主要來源于寫字樓、商城、公寓等投資性物業的出租和管理以及酒店的經營；公司的經營規模、硬件設施、管理和服務、市場地位等，在業內一直處于領先水平。四、報告期內核心競爭力分析公司和控股股東中國國際貿易中心有限公司（以下簡稱“國貿有限公司”）擁有的中國國際貿易中心（以下簡稱“國貿中心”）主體建筑群位于寸土寸金的北京中央商務區的核心地段，由寫字樓、商城、酒店和公寓等高檔商業建筑組成，是目前中國乃至全球規模最大、功能最齊全的高檔商務服務綜合體之一。長期以來，公司憑借多年形成的區位優勢、綜合優勢、品牌優勢、資源優勢、管理優勢等，在市場上處于領先地位。報告期內，公司的核心競爭力未發生重大變化。五、報告期內主要經營情況報告期內，公司實現營業收入34.4億元，比上年減少1.4億元或4.0%；成本費用17.4億元，比上年減少1.5億元或7.9%；實現利潤總額14.9億元，比上年增加1.3億元或9.3%。扣除非經常性損益后，實現利潤總額13.5億元，與上年基本持平。六、公司關于公司未來發展的討論與分析(一)行業格局和趨勢2023年，隨著國家防疫政策的優化調整，生產生活秩序正逐步恢復正常；中央及各級政府接連出臺穩增長、促消費政策，居民消費能力、消費意愿將逐步增強，消費市場將逐步回暖。預計寫字樓市場活躍度將逐步企穩反彈，商業物業市場將重新釋放活力，服務式公寓租賃需求將有所增長，酒店行業有望進入快速恢復期。1、寫字樓2023年，國家宏觀經濟總體向好，寫字樓市場活躍度預計在2023年二、三季度開始逐步企穩反彈，吸納量預計將進入新一輪上升期。但受各種因素影響，一些企業承租能力有所下降；外部環境亦是動蕩不安，國際局勢總體更趨緊張，可能導致部分跨國公司調整戰略布局，增加了市場的不確定性。預計2023年北京CBD區域甲級寫字樓空置率將小幅下降，租金水平保持平穩。2、商城商業物業零售商的擴張預計在2023年二季度重啟，更多首店、特色門店、網紅品牌加力布局，將助力新項目銷售和優質存量項目的品牌和業態升級，核心商圈仍為品牌布局首店的首選之地；北京市政府出臺多項促進消費政策，有利于推動市場活力的釋放。消費市場的回暖，將刺激商業物業市場需求及租金水平的回升。3、公寓隨著國家防疫政策的優化調整，人員的流動性有望進一步加大，從而將帶動來自境外人員對服務式公寓租賃需求的增長。另外，新興行業迅速發展將為高端服務式公寓租賃市場帶來更多的境內客戶；同時，在傳統的商務客戶之外，以提升居住品質、體驗舒適生活的個人客戶數量有所增加，也將帶動境內客戶對服務式公寓租賃需求的增長。4、酒店酒店市場有望在2023年進入快速恢復期。商旅活動、會展及旅游消費逐步回歸常態，將利好酒店行業復蘇。其中注重消費體驗、有特色、能夠提供個性化產品和服務的高品質酒店，將受到市場更多青睞。(二)公司發展戰略國家正著力擴大國內需求，把恢復和擴大消費擺在優先位置；北京市正在推進國家服務業擴大開放綜合示范區、中國（北京）自由貿易試驗區建設，并建設國際消費中心城市；北京CBD將依托國貿中心等商業綜合體打造千億級商圈。公司將抓住國家著力擴大國內需求以及北京市培育建設國際消費中心城市等戰略機遇，重點圍繞北京市傳統商圈布局，推進國貿商圈改造升級，強化科技賦能，進一步提升公司的核心競爭力。在穩定出租率水平的基礎上，吸引更多的有實力、信譽好的跨國公司及金融、科技、健康、專業服務等企業入駐國貿寫字樓，繼續保持寫字樓在市場中的引領地位；以品質化、特色化、國際化為導向推進國貿商城提質升級，在CBD打造千億級商圈中發揮積極作用；重點開發具有消費潛力的新興客戶群體，提升國貿公寓的經營收入；不斷創新酒店產品和服務，實現酒店經營業績的穩步增長；積極探索商業物業管理的品牌輸出、管理輸出等輕資產運營模式，進一步提升公司的市場影響力和品牌價值。(三)經營計劃2023年，公司預計實現營業收入38.0億元，成本費用19.5億元，稅金及附加3.7億元，利潤總額14.8億元。公司將重點做好以下方面的工作：1、努力完成全年經營目標。一是進一步加強形勢分析和市場研判，運用靈活和有彈性的策略應對市場變化；二是不斷調整、優化租戶結構，不斷提升服務質量，吸引更多有實力、信譽好的企業入駐國貿寫字樓；三是通過大數據分析進行品牌及商鋪位置的優化調整，引入更多首店和創新體驗業態，扶持和推動新零售模式提升商城品牌豐富度和租金水平；四是抓牢需求量大、租賃預算較高的使館、金融、能源類租戶，提高長租比例，穩定公寓出租率；五是不斷創新酒店產品和服務，以有特色、個性化的產品和服務滿足多元化的市場需求。2、推進數字化建設。重點加大對國貿APP的推廣和利用，充分發揮公司的綜合優勢，提供更便捷的交互、交流和資源共享平臺，提升競爭優勢和品牌影響力；加快推進ERP系統升級，運用數字化技術全面提升公司的服務能力、抗風險能力和管理水平。3、繼續推進節能環保技改工程項目實施，完成建筑WELL認證、接受清潔生產政府評審，不斷提升公司節能低碳、健康環保水平。同時推進物業運營維護管理智慧化建設，提高物業運營效率。4、抓好安全運營。牢固樹立“安全第一”意識，不斷完善安全責任制度和安全保證措施，強化安全教育和培訓演練，堅決消除各類安全隱患。加快智慧化防控體系建設，形成“人防、技防、智防”三位一體的防控體系，確保實現全年無重大安全事故目標。5、繼續加強內部制度建設和人才隊伍建設，健全員工激勵機制和績效考核體系。(四)可能面對的風險1、中國經濟恢復的基礎尚不牢固，需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力仍然較大，外部環境動蕩不安，公司經營可能面臨更多的困難和挑戰，公司營業收入不及預期。2、公司目前有多棟高層建筑，建筑物本身的特點決定了其火災危險性遠大于一般建筑物；同時，國貿中心為北京的地標性建筑，建筑面積超過110萬平方米，人員相對密集，公司在治安、反恐等多方面面臨更大壓力。面對上述存在的風險因素，公司將采取的應對措施，見上述“公司關于公司未來發展的討論與分析”中的“經營計劃”的相關內容。另外，針對公司在消防、治安和反恐等方面存在的潛在風險，公司除采取一定的防范措施外，同時購買了相關商業保險，以在意外發生時從一定程度上減輕公司及相關方利益受到的損害。(五)因維持當前業務并完成在建投資項目公司所需的資金需求按照公司2023年度經營計劃，公司維持當前業務所需的日常營運資金和稅金等支出預計約21.2億元，資產購置、物業改良與裝修等日常資本性支出預計約1.1億元，歸還銀行借款本金、支付銀行借款及公司債券利息預計約1.3億元，合計約23.6億元。2023年度，公司應付各項目工程改造尾款約為0.4億元。公司2022年底貨幣資金余額為33.7億元（不含受限資金1.3億元，見本報告“第四節經營情況討論與分析”中“資產負債情況分析”關于截至報告期末主要資產受限情況），預計2023年度經營活動產生的現金流入約為38.0億元，合計約71.7億元，可以滿足上述資金需求。關鍵詞：
