昔日“地產航母”——合生創展集團有限公司(以下簡稱“合生創展集團”，00754.HK)如今搖身一變，成為資本市場的“股神”。
12月11日晚間，合生創展集團公告披露了出售一家中國的銀行之股份的交易信息。公告顯示，合生創展集團擬以總轉讓價約人民幣21.57億元出售4.42億股北京農商行股份，每股平均價為人民幣4.88元。
根據公告，合生創展集團持有的標的股份平均成本約為每股人民幣2.73元，預估可獲得約78.75%的利潤。
一方面是股權投資為公司補充現金流、增加自有資金，另一方面，合生創展集團的銷售業績也在不斷創佳績。12月8日，合生創展集團公告披露，2020年前11個月，合生創展集團累計實現合約銷售額已超過300億元，比上年同期增長了45%。
在合生創展集團展現出銷售規模增長、炒股創收A面的同時，其舉債拓儲、“紅線”壓頂的B面也已逐漸顯露水面。《投資者網》就相關問題聯系合生創展集團，對方回電表示郵件已收悉，但相關問題未予回復。
22億元出售股權
根據12月11日合生創展集團披露的交易公告，合生創展集團的間接全資附屬公司中先國際控股、上海大展(作為全體出讓方)與買方北京國有資本經營管理中心簽訂了北京農商行股份轉讓協議。
根據轉讓協議，合生創展集團同意以總轉讓價近21.57億元人民幣，出售北京農商行3.638%股份予買方。合生創展集團預料，在該股權交割后，合生創展集團仍持有8237萬股北京農商行股份，約占已發行的北京農商行股份的0.678%權益。
公告顯示，合生創展集團擁有的北京農商行股份(即共5.24億股北京農商行股份)，其總成本約為人民幣1.43億元，平均成本約為每股人民幣2.73元。在這一基礎之上，合生創展集團以每股人民幣4.88元出售標的股份，估計本集團可獲得約78.75%的利潤。
在公告日，合生創展集團預料在減去估計稅項及其他開支后，凈總轉讓價估計約為人民幣 19.19億元。按此計算，此次轉讓北京農商行股份的每股凈轉讓價為4.55元，預計轉讓凈利潤為8.04億元。
據了解，合生創展集團持有北京農商行股份始于2010年。如此來看，合生創展集團持有北京農商行股份十年，賺了8億元，獲利頗豐。
合生創展集團公告表示，合生創展集團擬將凈總轉讓價(19.19億元)用于合生創展集的未來投資或用作集團的營運資金。另一方面，合生創展集團保留若干其在北京農商行的投資以作為一項穩定現金流的投資。
事實上，股權投資已經成為合生創展集團補充公司現金流的主要途徑。自今年上半年，合生創展集團正式將股權投資業務(包括一級市場股權投資及二級市場股票投資)納入主要業務活動之一后，公司的股權投資動作便較為頻繁。
根據合生創展集團2020年半年報，在股權投資板塊下，合生創展集團主力投資高科技、醫藥科技類公司。今年上半年，合生創展集團股權投資收益28.36億元。
2020年下半年，合生創展集團的股權投資動作仍在繼續。11月3日，合生創展集團以約12億元與元知開曼之間進行股權騰挪;11月中旬，合生創展花了64億元在公開市場進行了一系列購入上市證券的事項等。
舉債拓儲“紅線”壓頂
合生創展集團一系列股權投資動作引人關注，由昔日“地產航母”華麗變身為資本市場股神，背后或許也與公司負債居高、償債壓力有關。
合生創展集團的股權投資業務雖然增厚了公司利潤，但是公司的債務規模仍在持續攀升。Wind數據顯示，截至2020年6月30日，合生創展集團的總負債高達1700億元，較2019年末上漲了410億元，漲幅約32%。資產負債率由2019年末的63.25%上漲至68.56%。今年新增借貸大致730個億，兩年內要償還的債務300億。
Wind數據顯示，截至2020年6月末，合生創展集團的短期借貸及長期借貸當期到期部分約223億元，其他流動負債382億元，而公司賬面的現金及現金等價物僅為140億元，短期償債面臨壓力。
此外，合生創展集團還面臨著“紅線”壓力。數據顯示，合生創展集團的現金短債比為0.9，凈負債率則大增至92%，剔除預收款后的資產負債率為66.6%。根據“三道紅線”規定(剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍)，合生創展集團的現金短債比已觸及紅線，凈負債率和剔除預售款后的資產負債率也已逼近監管紅線。
壓力重重之際，合生創展仍在不斷拓展土地儲備沖刺規模。2020年中報數據顯示，截至2020年6月末，合生創展集團的土地儲備建筑面積為3170萬平方米，較2019年末3111萬平方米土儲增長59萬平方米。合生創展集團表示，公司土地儲備足以滿足本集團未來七至十年的發展需求。
土地儲備充足，合生創展集團仍在巨額投入拿地。據界面新聞統計，今年以來，合生創展集團在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7個項目，總斥資超過230億元，新增土地儲備88.7萬平方米。
合生創展集團“二代”朱桔榕于今年1月上位以來，集團巨額拿地，銷售業績也有出現增長。12月8日，合生創展集團公告披露，2020年前11個月，合生創展集團累計實現合約銷售額為302.05億元，比上年同期增長了45%。
《投資者網》梳理發現，2013年至2019年，合生創展集團合約銷售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元、212.58億元，相比如今動轍數千億的行業巨頭，昔日“地產航母”的規模已日漸掉隊。
在同行中，合生創展集團與碧桂園、恒大地產、富力地產、雅居樂曾經同為“華南五虎”。2019年碧桂園、恒大、富力地產、雅居樂分別實現合約銷售7329.5、6010.6億元、1381.9億元、1179.7億元，如今合生創展集團與隊友們已經存在較大差距。在由克爾瑞出具的《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中，合生創展集團位列第96名。
