一樓盤用假土地證辦出了真房產(chǎn)證，曾讓西安市長安區(qū)備受矚目。《中國經(jīng)營報》記者近期在長安區(qū)實地走訪發(fā)現(xiàn)，與“假土地證事件”同樣離奇的房地產(chǎn)項目在長安區(qū)并不鮮見。
記者調(diào)查了解到，該區(qū)既有在集體土地上開發(fā)建設(shè)商品房進行出售的10余個樓盤，也有經(jīng)招拍掛出讓超過10年遲遲無法開發(fā)閑置至今的項目。
記者就集體土地建房的樓盤后續(xù)擬如何處理，以及多年無法通過主管部門規(guī)劃設(shè)計的土地是否構(gòu)成閑置等問題，分別致電致函長安區(qū)自然資源和規(guī)劃局長安分局(以下簡稱“長安分局”)，該分局工作人員表示得請示上級單位后再回復，但截至發(fā)稿未獲回復。
商品房突變“小產(chǎn)權(quán)”
“我2019年初把戶口從鄰省河南遷入西安，2019年在長安區(qū)城南名園小區(qū)買了一套二手房，當時整個交易過程沒有任何異常，沒想到去年7月份突然得知整個小區(qū)就變成了小產(chǎn)權(quán)房，交易過戶和抵押業(yè)務(wù)全部被叫停了。”一位城南名園小區(qū)業(yè)主向記者介紹道。
與長安區(qū)城南名園小區(qū)幾乎同時被叫停房產(chǎn)交易的，還有長安區(qū)的另外11個樓盤。分別是喜居園小區(qū)、塔坡新村、西崔家莊、景園小區(qū)、景苑小區(qū)、嘉華小區(qū)、毓秀園、上塔坡新村小區(qū)、長安西市小區(qū)、嘉華新苑小區(qū)等。
“大紅本上白紙黑色寫的商品房，怎么一下就成了小產(chǎn)權(quán)房的待遇?”毓秀園小區(qū)一位二手房購買者在記者詢問目前小區(qū)房子能否正常交易時，氣憤地說：“房子到現(xiàn)在為止還是沒法交易，被凍結(jié)了，房子沒法抵押、無法買賣，做生意需要資金周轉(zhuǎn)也貸不了款，實在無法理解，高校云集的長安區(qū)，集體土地上是怎么建出商品房的?”
按照現(xiàn)行的商品房項目開發(fā)流程，開發(fā)企業(yè)首先要以協(xié)議出讓或招拍掛的方式，獲取國有土地使用權(quán)，之后才能進行商品房項目的開發(fā)建設(shè)。而集體土地則屬于土地所在地的村集體所有，土地不能直接入市交易，在集體土地上建的房屋，同樣不能上市交易，俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。
記者了解到，上述被叫停房產(chǎn)交易、抵押的12個樓盤，基本屬于已建成的老小區(qū)，且大多數(shù)已經(jīng)拿到了不動產(chǎn)登記證，但在二手房出售交易環(huán)節(jié)被當?shù)刈〗ú块T發(fā)現(xiàn)土地存在問題。
西安市自然資源和規(guī)劃局2019年7月份曾公開表示，該局在辦理房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)時發(fā)現(xiàn)長安區(qū)多個小區(qū)存在土地問題后，報告長安區(qū)政府研究后，暫停了存在土地問題的小區(qū)房屋轉(zhuǎn)移、抵押等業(yè)務(wù)，長安區(qū)政府為此成立工作組開展調(diào)查。
不過時隔一年零一個月后，長安區(qū)方面并未對外公布調(diào)查結(jié)果和解決方案。
記者以業(yè)主身份致電長安分局相關(guān)業(yè)務(wù)科室咨詢后得知，在國土部門和規(guī)劃部門合并之前，因房管局和國土局的業(yè)務(wù)是完全分開，此前這些土地問題并沒發(fā)現(xiàn)。現(xiàn)在部門改革后房管局的業(yè)務(wù)一部分劃到了住建部門，一部分到了國土部門。系統(tǒng)連網(wǎng)后，之前房地產(chǎn)項目上產(chǎn)生的問題才暴露出來。這12個小區(qū)存在的問題并不完全相同，涉及的主管單位也很多，后期是否需要業(yè)主補繳土地出讓金目前還不確定。
一位知情人士告訴記者，長安區(qū)之所以會出現(xiàn)這么多集體土地上開發(fā)商品房的項目，主要在于長安區(qū)數(shù)年前曾試點開展集體土地進行招拍掛。但是后續(xù)執(zhí)行過程中出現(xiàn)了很多問題，有樓盤蓋了半截兒后才發(fā)現(xiàn)走不通，后面逐漸被叫停了。這也與國家土地及房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的法律規(guī)定相悖。
陜西長華律師事務(wù)所王峰律師在接受采訪時表示，與秦嶺違建別墅項目類似，集體土地上開發(fā)出商品房，這些商品房雖然都有合法的審批手續(xù)，但是審批是不合法的。
拿地多年無法開發(fā)
與商品房突變“小產(chǎn)權(quán)”不同，部分購房者購買的商品房用的是工業(yè)用地。長安區(qū)知名爛尾樓紫翰庭院自2014年開始停工、爛尾。后多位購房人將開發(fā)商西安佑利置業(yè)有限公司起訴到法院，經(jīng)法院審理查明，紫翰庭院一直沒有取得商品房開發(fā)銷售需要辦理的“五證”。
根據(jù)后期紫翰庭院項目土地進行司法拍賣后公示的信息得知，紫翰庭院土地面積為23285.46平方米(折合34.9畝)，土地用途為工業(yè)用地。已簽訂土地性質(zhì)變更合同，并辦理規(guī)劃許可手續(xù)，土地規(guī)劃用途已規(guī)劃為商住地。
在長安區(qū)韋曲南站地鐵口向北約100多米，西寨十字東北角，有一大塊土地地面尚未硬化，圍墻圍擋起來用來做臨時停車場。與近兩年長安區(qū)土地拍賣動輒拍賣價在千萬元/畝的地價相比，十字路口的臨街地段用來做臨時停車場顯得“大材小用”。
記者調(diào)查了解到，上述地塊與紫翰庭院一樣，最初屬于工業(yè)用地，總面積約11.2畝，自2008年通過招拍掛程序拿到土地證后，土地性質(zhì)曾“被動變更”為居住用地、商業(yè)用地，不過土地所有權(quán)人西安長安區(qū)鑫園有限公司(以下簡稱“鑫園公司”)按照正常項目開發(fā)流程多次申報相應的變更手續(xù)，卻一直無法獲得主管部門審批通過，土地長期閑置無法開發(fā)利用已達12年。
鑫園公司工作人員向記者表示，由于修建道路、城市規(guī)劃發(fā)生變更，原立項的項目無法繼續(xù)建設(shè)，自2013年前后知道土地用途被變更為居住用地后，公司多次申請按照現(xiàn)有土地性質(zhì)開發(fā)利用，目前最新情況是，長安區(qū)規(guī)劃部門直接拒絕接收材料。鑫園公司也因此在今年1月份將西安市自然資源規(guī)劃局和西安市自然資源規(guī)劃局長安分局一起起訴到西安鐵路運輸法院，要求兩級規(guī)劃部門履行政府職責，對鑫園公司已經(jīng)拿到土地使用權(quán)的土地出具并制作規(guī)劃條件書通知書。
不過，目前一審西安市鐵路運輸法院判決駁回原告鑫園公司訴訟請求，認為鑫園公司無權(quán)起訴，理由是建設(shè)項目的規(guī)劃條件書出具對象是國土部門，規(guī)劃條件書出具與否與鑫園公司的權(quán)利義務(wù)并無利害關(guān)系。目前，鑫園公司已經(jīng)上訴。
鑫園公司對此提出質(zhì)疑，有50年土地使用權(quán)的土地證是合法有效的，現(xiàn)在土地證拿到手十幾年了始終無法開發(fā)利用，法院又說公司無權(quán)起訴，難道土地要一直閑置下去?
記者就該塊土地一直無法開發(fā)利用的原因及是否構(gòu)成土地閑置等問題向長安分局求證，未獲答復。
一位地產(chǎn)中介人士告訴記者，長安區(qū)的房地產(chǎn)項目歷史遺留問題在西安市區(qū)是最多的，“業(yè)內(nèi)曾有不少人甚至一度不愿意接手做長安區(qū)的樓盤，有問題的太多，而且往往是歷史遺留問題長期無法解決。”
“本來我們這個問題是很好解決的，遲遲拖延不解決可能是因為擔心暴露出隔壁君悅小區(qū)的違法違規(guī)開發(fā)建設(shè)問題。”在上述鑫園公司工作人員看來，與鑫園公司擬開發(fā)的欣欣園項目一路之隔的君悅花園小區(qū)，后來違法加蓋的7層建筑，對鑫園公司要投資開發(fā)的地塊及周邊樓盤采光都形成了非常不利的影響。而君悅花園原規(guī)劃設(shè)計只有21層，目前已經(jīng)建的兩棟T型住宅樓都是28層，共400余戶。
鑫園公司提供的信訪材料回復函內(nèi)容顯示，2010年長安分局在對西安市長安區(qū)龍飛實業(yè)有限公司建設(shè)的君悅花園進行批后管理檢查時，發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位未按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》許可進行建設(shè)，其中1號樓、2號樓均違法超建7層，超建總面積12130平方米。2012年2月，長安分局向建設(shè)單位下發(fā)了違法建設(shè)行政處罰決定書，對其違法建設(shè)處以194.08萬元罰款(超建部分總造價1940.8萬元，按照違建部分10%處罰)，并為君悅花園補辦了違建部分的項目手續(xù)，手續(xù)補辦后進行竣工驗收。(記者 尹蓉 盧志坤)
