畢業(yè)兩年來，一直租房的甘肅蘭州女孩宋甜突然意識到擁有一套個人住房的重要性。疫情期間，她聽聞朋友忽然被房東趕走，自己也因“租客”身份多次被社區(qū)重點(diǎn)排查，這個90后姑娘開始將“房子”與“安全感”畫上等號。
和宋甜一樣，在這場公共衛(wèi)生突發(fā)事件中，不少年輕人的買房觀產(chǎn)生了變化。前不久，貝殼研究院發(fā)布《2020新居住消費(fèi)洞察報告》顯示，經(jīng)歷了漫長的“宅家模式”，人們對居住環(huán)境的好壞有了更深的體驗(yàn)和認(rèn)識，45.7%的人希望在一年內(nèi)改善居住條件，而在有改善需求的人中，55.4%的人有買房計劃，其中29.9%的人甚至計劃加速買房進(jìn)程。
今年6月，58同城、安居客發(fā)布的《2020年畢業(yè)生居行調(diào)研報告》顯示，66.7%的畢業(yè)生有買房計劃，93.7%畢業(yè)生希望35歲之前購房，畢業(yè)生買房目標(biāo)“堅(jiān)決”。
然而由于年輕人易沖動、缺乏房產(chǎn)交易相關(guān)知識，不少人購房時遭遇中介或是開發(fā)商的連環(huán)套路頻頻踩坑。一些青年買房原本是為了追求安全感，到頭來卻丟掉了安全感。
盲目信任中介被牽著鼻子走
復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，宋甜便委托蘭州市一家中介公司尋找小戶型二手房。一開始，負(fù)責(zé)接待宋甜的中介胡小軍極為熱情。在他的推薦下，宋甜去看了一套“位于市中心，首付低，面積大約有60平方米的‘縮水房’(指實(shí)際使用面積大于房產(chǎn)證面積的商品房)”。
翌日，在胡小軍游說下，宋甜沒查看房產(chǎn)證就單方面簽訂了一份房屋買賣(居間)協(xié)議，并交了1萬元的“占坑費(fèi)”。胡小軍口頭承諾，如果價格超出宋甜的心理預(yù)期，會將這1萬元退還，“合同只有單方簽字也不會作數(shù)”。
胡小軍自稱是宋甜的老鄉(xiāng)，在此前看房過程中，曾主動指出一套房子存在產(chǎn)權(quán)糾紛，贏得了宋甜的信任。宋甜沒有細(xì)看合同，在胡小軍的指導(dǎo)下她放心地簽字按手印。
周末，宋甜找來朋友幫忙看房。一位擁有建筑從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的朋友現(xiàn)場測量后，發(fā)現(xiàn)房屋面積不足50平方米。
感覺被騙的宋甜決定中止這場交易，胡小軍卻告訴她，房東此前已簽署協(xié)議，宋甜不買的話就會單方違約，1萬元不予退還，并建議宋甜去看一看自己手頭的繳費(fèi)票據(jù)。這時，宋甜才發(fā)現(xiàn)，原本口頭承諾的“占坑費(fèi)”，在收據(jù)上變成了“定金”。
經(jīng)過一整天的“拉鋸戰(zhàn)”。胡小軍和店長最終表示，中介費(fèi)總額可以減少2000元，貸款代辦費(fèi)由此前貸款總額的2%下降到1%，所有服務(wù)費(fèi)用在過戶當(dāng)天結(jié)算。
因購房愿望強(qiáng)烈，在一名律師的建議下，宋甜要求胡小軍填寫了一份保證書、一份委托書，加蓋了中介公司合同專用章，表明未經(jīng)宋甜本人完全確認(rèn)，胡小軍及其同事促使房東簽訂合同存在疑義。
誰料，“套路”依舊層出不窮。在宋甜交付首付款時，胡小軍又故意算錯賬，讓宋甜多交了1萬元。爭吵過程中，店長表示，這筆錢是“保證金”，后期結(jié)算中介傭金后，多余的部分會退還。
辦理完貸款手續(xù)，宋甜希望盡快過戶。胡小軍卻發(fā)來一份“承諾書”，建議宋甜按貸款額簽訂網(wǎng)簽合同，“房屋總價近60萬元，貸款不到20萬元，按1%收取契稅，可以少交3000多元的稅”。
涉及誠信問題，宋甜拒絕了這個建議。然而，過戶當(dāng)天，結(jié)算完所有服務(wù)費(fèi)用后，胡小軍帶走了房東。此時，稅務(wù)部門工作人員卻告訴宋甜，交稅需要買賣雙方同時在場。
“要解決問題，就去店里簽寫承諾書。”胡小軍電話里的答復(fù)再次讓宋甜寒心。一氣之下，她向多個部門投訴了中介的不良行徑，甚至在電話里沖房東發(fā)了火。房東告訴宋甜，自己也沒有賣房經(jīng)驗(yàn)，已按照胡小軍的建議，把稅款交給了中介公司，參照標(biāo)準(zhǔn)則是40多萬元的房產(chǎn)評估價。
“一套房子，有貸款額、評估價、成交價，簽合同也有不同的‘簽法’，中介公司打著‘為你好’的名義兩頭賺差價。”宋甜有些惱怒。事畢，她又了解到，減免1%的貸款代辦費(fèi)，根本不是賠禮道歉，疫情期間，蘭州市不少中介公司都是按1%的標(biāo)準(zhǔn)收取，甚至一些公司沒有這項(xiàng)費(fèi)用。
有著多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的北京中聞律師事務(wù)所律師趙琮表示，年輕人在買房時容易沖動，尚未了解房屋產(chǎn)權(quán)情況，不明晰產(chǎn)權(quán)交易的基本手續(xù)就決定買房，這導(dǎo)致有些年輕人買房時一味被中介牽著鼻子走。
對于有些中介公司為了促成交易，故意對委托人隱瞞一些有可能影響成交的事實(shí)，趙琮認(rèn)為，“這種行為是不誠信，違法也違反行規(guī)的”。根據(jù)合同法第425條規(guī)定，“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。
法律抵不過一句行規(guī)
和宋甜一樣，剛剛畢業(yè)的內(nèi)蒙古女孩王云近期也因購買二手房與中介發(fā)生了糾紛。
為了能看到更多的房源，王云同時聯(lián)系了兩家中介公司。其中一家中介公司規(guī)模小、收費(fèi)低，工作人員李明告訴王云：“可以先找另一家公司看房，他們房源多，看好之后再來找我，只收1%的中介費(fèi)。”
另一家中介公司收費(fèi)高，但工作人員劉平態(tài)度認(rèn)真，連日來帶著王云看了多套房子。最終，王云敲定了一套兩名中介此前都推薦的房子?？紤]到后期保障，王云傾向于和劉平簽訂合同。雙方協(xié)商后，劉平也把中介費(fèi)從2.2%降到了1%。
定好房子的第二天，李明又發(fā)來幾張房源圖片，王云好心告之：“房子定好了，謝謝您。”在得知該套房子自己也帶王云看過后，李明要求王云支付中介費(fèi)，聲稱“我?guī)銈兛捶慷寂牧艘曨l，這是我們維權(quán)的證據(jù)”，并發(fā)了多條微信斥責(zé)王云“良心何在”“遇到了不講究的人”。但王云認(rèn)為與哪家中介合作是自己的權(quán)利，多番爭執(zhí)后，李明發(fā)覺要錢無望，才沒有繼續(xù)糾纏。
對此，內(nèi)蒙古慶勝律師事務(wù)所律師馮婷表示王云無需支付李明中介費(fèi)。馮婷介紹，中介公司有權(quán)事先與客戶簽訂協(xié)議，約定無論事后怎樣成交都需要支付中介費(fèi)，但是由于目前中介市場混亂、競爭激烈，幾乎沒有中介公司與客戶事先簽訂這樣的協(xié)議。
雖然受了委屈，但房子已經(jīng)順利過戶，王云的心情平復(fù)不少。然而，事后查看一張稅費(fèi)發(fā)票時，王云才意識到自己被坑了。過戶當(dāng)天，劉平帶著王云繳納了個稅和契稅兩項(xiàng)稅款，共計2萬多元，其中名目為“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”的個人所得稅發(fā)票上，納稅人名稱是賣方的名字，這意味個稅應(yīng)該由賣方繳納，而非王云。
“個稅是否應(yīng)該由賣方繳納?”面對王云的質(zhì)問，劉平一句“整個呼市的該項(xiàng)費(fèi)用都是買方出”的行規(guī)，讓王云深感無力。
詢問律師后，王云得知按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的個人所得稅應(yīng)由賣方來繳納，這是房主售房獲利后必須承擔(dān)的義務(wù)，“除非買房人自愿幫房主承擔(dān)個稅部分，否則還應(yīng)由賣方來承擔(dān)”。
“需要大量時間成本”是年輕人不愿維權(quán)的主要原因，“涉及人身財產(chǎn)安全”“以和為貴的傳統(tǒng)思想”又成為他們怯于維權(quán)的理由，即便投訴之后，“取證難度較大”“缺乏專業(yè)知識”也會讓社會經(jīng)驗(yàn)較少的他們望而卻步。
“絕對個體就是絕對弱勢。”在微博上擁有數(shù)十萬粉絲的獨(dú)立地產(chǎn)評論人、二手房問題專家李連源眼中，二手房不像新建商品房是統(tǒng)一的合同，“嚴(yán)格意義上來講，就是你受騙了，不是一個群體而是一個個體，不會引起社會的廣泛關(guān)注，所以解決起來相對很麻煩”。
無可奈何的霸王條款
二手房容易“出岔子”，購買新房也并非萬無一失。今年“五一”期間，趙馨和未婚夫趁著房價優(yōu)惠，在廣州荔灣區(qū)交了新房定金。事后趙馨發(fā)覺，自己被售樓部“洗腦”了，一旦交了定金，便會一步步走入開發(fā)商設(shè)置好的“圈套”。
交過定金后，售樓部讓趙馨簽署“認(rèn)購書”，趙馨發(fā)現(xiàn)“認(rèn)購書”上寫著無論出于什么原因，造成正式合同無法簽署都是購房者的責(zé)任，并且開發(fā)商定金不退，房屋另售他人。趙馨提出異議，售樓顧問告訴趙馨無需擔(dān)心，正式合同就在大堂掛著，在房管局備過案，絕對合規(guī)、合法。
到了簽署正式合同當(dāng)天，售樓顧問呈上來一份厚厚的合同，里面密密麻麻寫了多項(xiàng)補(bǔ)充條款，趙馨發(fā)現(xiàn)補(bǔ)充條款與原正式合同相左。例如，開發(fā)商逾期交房，原合同規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)每天支付購房者總房價0.05%的賠償款，補(bǔ)充條款中被改成了“總房價的0.01%，且最高賠付額不超過總房價款的5%”;如果逾期超過90天交房，原合同規(guī)定，乙方有權(quán)利解除合同、退回本金以及利息并獲賠房價10%的違約金，而在補(bǔ)充條款中則改為“雙方同意不計賠實(shí)際損失”，只賠付房價款10%的違約金。
除此之外，最讓趙馨感到無奈的是“學(xué)位”問題。原本學(xué)位房是最吸引趙馨的賣點(diǎn)，但是在簽訂購房合同時，趙馨發(fā)現(xiàn)合同中免除了相關(guān)責(zé)任，注明“教育設(shè)施不確定信息告知書”，強(qiáng)調(diào)“可能不對本社區(qū)招生”、教育局“可能隨時對社區(qū)與教育設(shè)施的對應(yīng)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整”。
此外，開發(fā)商還特別在合同中寫道“出賣人針對買受人所購商品及其所在樓宇、項(xiàng)目所做的廣告宣傳資料僅供買受人購房時參考，均不視為要約之內(nèi)容，甲方不因上述廣告、宣傳資料而承擔(dān)任何義務(wù)”，趙馨看完又急又氣，看房時銷售的百般承諾如今都變成了一紙空文。
對于合同中的種種異議，售樓顧問以若合同修改要去房管局再次備案為由，拒絕了趙馨的修改提議。趙馨致電自己的律師朋友和有過買房經(jīng)驗(yàn)的朋友，詢問該如何處理，卻被告知一手房市場普遍存在著霸王條款的問題。為了5萬元定金，趙馨不得不簽字畫押，只能祈禱房子不要出現(xiàn)任何問題。
采訪中，另一名購房者李志的遭遇更為“離奇”。交了3萬元定金后，售樓人員告知他，選購房屋已經(jīng)出售，需要重新挑選，而原本同價格的樓層、由邊戶換成里戶(衛(wèi)生間廚房沒窗戶)，每平方米還要補(bǔ)繳80元的差價，此前繳納的費(fèi)用已經(jīng)入庫、無法退還。
“精心設(shè)置的陷阱如約而至。”李連源說，虛假宣傳、擴(kuò)大事實(shí)、移花接木、小題大做都是開發(fā)商慣用的銷售手段，如銷售人員往往會把“普通住宅”冠以“花園洋房”“湖景豪宅”等名頭“拔高”品質(zhì)。中介慣常的做法包括張冠李戴、欺上瞞下、隱瞞房齡、假買假賣等。最嚴(yán)重的是一些黑心中介會利用不良金融手段，讓人陷入貸款連環(huán)套。
對此，他建議，年輕人根據(jù)自己的訴求買房，不要被天花亂墜的不實(shí)之詞所動。在買房的過程中，一定要有契約精神、風(fēng)險意識，更要量力而行。(王豪 石佳)
