租購并舉時代，萬科是先行者之一！
這幾天，萬科首批自持租賃房項目——北京翡翠書院示范區(qū)開放，平均近兩萬元的月租金引發(fā)輿論熱議。
市場發(fā)出一連串疑問：
為何要設(shè)這么高的租金？
面向的租戶是誰？
萬科為什么要這么做？
還有人發(fā)出了終極之問：月租兩萬元和月供兩萬元，你選哪一個？
說句實在話，萬科挺冤的。
不論是從成本反推定價，還是從房子的品質(zhì)對不對得起這個價格，抑或?qū)Ρ乳L租和買房算一筆經(jīng)濟賬，質(zhì)疑萬科“搶劫”恐怕都說不過去。
不過上面這些不是我今天要說的重點。
翡翠書院的遭遇，實際上反映的是進入租賃住房市場的開發(fā)商們面臨的普遍尷尬——租購并舉到底該這么做？還面臨哪些問題？需要哪些支持？等等。
畢竟，作為國內(nèi)地產(chǎn)界的多年的一哥，如果萬科這個在全國范圍內(nèi)的都極具標桿意義的項目都舉步維艱的話，其他項目面臨的問題恐怕就會更大了。
一
尷尬之一，房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個重資產(chǎn)高投入的行業(yè)，但租賃住房市場尤其是長租公寓卻是一個投資回報周期非常長的產(chǎn)品門類。
以往，開發(fā)商拿到地，蓋完房子，賣出去，錢收回來，再蓋下一套房子，完成了資金鏈的循環(huán)，是一個非常簡單直接的商業(yè)模式。更不要說，房子還沒蓋好就可以開盤賣錢，收到購房款再接著蓋的中國特色了。
但在長租公寓市場，這套商業(yè)邏輯就失效了。
搞租賃，開發(fā)商的前期投入并沒有減少，甚至考慮到精裝修、運營服務(wù)等因素，成本還要來得更高。但是，要收回這筆投資，周期就從以往的兩三年變成了至少十年以上。
一方面是高昂的地價占據(jù)了成本的絕大多數(shù)，可以說是開發(fā)商進入租賃市場的第一大攔路虎。連萬科這個項目都要靠發(fā)起私募基金代替自有資金投入來緩解資金壓力，更不要說其他中小房企了。
另一方面是相比房產(chǎn)交易，出租房屋的收益率偏低，融資成本、運營成本卻偏高，其中的大頭就是稅費。
據(jù)估算，按照當前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。在現(xiàn)有的政策體系下，若沒有政策支持，住房租賃市場很難掙到錢，也很難形成規(guī)模化。
對開發(fā)商來說，這是難以承受的資金壓力。
以萬科這個項目為例，僅拿地成本萬科就花了109個億。另據(jù)萬科透露，建安、裝修、資金利息等加起來超過50個億。
萬科曾表示，“我們的拿地成本為35339元/平，含建安、裝修后的含稅總單方成本達到58019元/平。”
也就是說，翡翠書院項目還沒有產(chǎn)生一毛錢的利潤，萬科花出去的錢已經(jīng)有160個億。這還不包括，后期運營、維護的費用，這同樣是一大筆錢。
那么，萬科需要多久可以收回這筆投資呢？
有人替萬科算了一筆賬。根據(jù)萬科公布租金價格，萬科翡翠書院平均年租金為2000元/平方米-2400元/平方米，如果項目全部建成且100%出租，每年租金收入大約為2.73億元到3.28億元之間，10年租金收入為27.3億元到32.8億元之間。那么，至少30年才能收回成本。
所以萬科自己稱，“這是一個不賺錢的極具微利的項目”。
大家都說翡翠書院貴上了天，其實萬科心里也苦啊！
二
尷尬之二，是“租購?fù)瑱?quán)”說了這么久，仍然沒有稱得上實質(zhì)性的進展。所謂租購?fù)瑱?quán)，指的就是租房和購房的人，同樣能夠享受醫(yī)療、教育等等公共服務(wù)的權(quán)利，對以家庭為單位的租房者來說這其中又以教育也就是能否享受到學(xué)位最為重要。
以往，這些權(quán)利和房子綁定在一塊兒，沒房子你就沒法上學(xué)沒法看病，所以大家一窩蜂地去買房而不是租房。政府之所以要搞“租購?fù)瑱?quán)”，就是因為如果沒法做到同權(quán)，租房子對于中國人來說永遠都是“最后的選擇”，那租購并舉也就成了一句空話。
以翡翠書院所在的北京市來說，租房者確實已經(jīng)可以享受到租購?fù)瑱?quán)帶來的紅利，只不過仍然是打了折的“同權(quán)”而已：
根據(jù)北京的積分落戶政策，如果有自有產(chǎn)權(quán)的住房，每連續(xù)住滿1年可以積1分；租房并簽正式合同或者住單位宿舍，每連續(xù)住滿1年積0.5分。
同時北京還給入學(xué)登記設(shè)置了優(yōu)先序列，而租房者在這個序列里處于一個靠后的位置，一旦出現(xiàn)學(xué)位不足的情況，孩子入學(xué)受教育的權(quán)利仍然無法得到保證。
三
我想，這不是萬科一個開發(fā)商遇到的問題，而是全行業(yè)都面臨的尷尬。
作為北京市首個全自持項目，同時也是全國首個高品質(zhì)自持住宅，翡翠書院可以說是萬科作為行業(yè)龍頭，積極踐行租購并舉相關(guān)政策的標志性產(chǎn)品，具有重要的示范意義。
然而這個項目尚未正式推出，在預(yù)售階段就遭受輿論和市場廣泛的爭議，這對于北京乃至全國范圍內(nèi)租賃住房市場的平穩(wěn)健康發(fā)展都不算是一個好消息。不論是開發(fā)商，還是政府、租房者，恐怕都不愿看到類似的事情再次發(fā)生。
簡單來說，搭建以租賃市場作為基本保障的住房梯級消費體系，需要這四個方面的舉措：
1、供給端：低成本的供給土地，減免租賃稅費，降低開發(fā)商的資金壓力。
關(guān)于地價，可以學(xué)習(xí)上海，從土地性質(zhì)上直接界定為“租賃用地”，并以“接近贈送”的水平超低價轉(zhuǎn)讓，大幅降低了開發(fā)商的拿地成本。據(jù)不完全統(tǒng)計，上海已成交租賃用地29宗，建面達180.9萬㎡，樓面均價不到7000元/㎡。
關(guān)于稅費，一個可行的方案是，把租賃市場形成發(fā)改委的一個匯集民生的新型產(chǎn)業(yè)目錄來扶持，對運營企業(yè)減免增值稅款。
2、需求端：繼續(xù)加大租購?fù)瑱?quán)的推進力度和人才政策支持，對符合條件的承租人進行不同形式的租房補貼，增強其支付能力。
例如，廣州正加快實施細則的研究，天津、鄭州等允許“租房落戶”，深圳為人才公寓租房者提供補貼等。
3、運營端：發(fā)揮國有企業(yè)和行業(yè)龍頭的表率作用和示范效應(yīng)，形成可以廣泛復(fù)制的經(jīng)驗和模式。
例如萬科的翡翠書院，它的產(chǎn)品特點、定價機制、運營管理模式，都將為新時代房地產(chǎn)發(fā)展提供深遠的借鑒意義。
4、金融端：多樣化的資金支持，擴大房企融資渠道，加快租賃住房產(chǎn)品的資產(chǎn)證券化推行速度。
例如，已逾8單租賃住房類REITs成功發(fā)行，建行推出租房貸等金融產(chǎn)品，中行簽署協(xié)議提供租賃住房專項資金，規(guī)模已達3700億元。
