住房問題茲事體大，所以爭論難免：之前是爭論多少錢買房合適，后來有了答案;現在則是爭論多少錢租房“應當”，暫時還沒有答案。

現在這場爭論，是由翡翠書院引發的。這是北京第一個由房地產企業全自持經營租賃的項目。90平方米三居室10年180萬的租金一出，輿情嘩然，指責“租金打劫”者有之，斥其“敲竹杠”者亦有之，似乎“租不起房”的時代，一夜之間就到來了。

由于了解一些其中情況，攸克君本沒把這當做太大的事。然而，當下狀態，卻令攸克君想起一句英國人常掛在嘴邊的俚語——a storm in a teacup——一件事，原本沒什么大不了，但卻被弄得很嚴重。

最早說這句話的其實是法國人，大先賢孟德斯鳩。他在談及當時的圣馬力諾政治運動時，使用了“茶杯里的風暴”，因為圣馬力諾人口不過10000多人，對于“龐大”的歐洲，自然產生不了多大的影響。

其實翡翠書院的風波也是這么一回事。作為企業以市場化方式運營住房租賃市場的一種嘗試，首期1000多套房源，在北京龐大的住房租賃市場中幾乎是滄海一粟;而在這其中沒有壟斷地位、沒有強制買賣關系，所以，不過是一個企業對于一種商業模式嘗試而已，其實跟你我諸君，沒有太大的關系。

基本的經濟學原理和邏輯常識也都告訴過我們，在沒有壟斷地位和強制買賣(交易)關系的前提下，商業交易行為就不會摻雜道德元素。理解了這一點，其實就應該明白，質疑翡翠書院的模式，在商業上是否可行，市場接受與否是完全可以的。但是，扯到“租金打劫”、“敲竹杠”就完全沒有必要了，沒有壟斷地位，怎么享受壟斷高價?沒有強制買賣關系，又如何“敲竹杠”?

對市場行為摻雜過多的道德評價，實際上不利于看清商業問題本身。相反，如果回到純粹的商業層面去看到翡翠書院的所謂“天價租金”問題，其實才更能看清內在的邏輯與問題。

一、翡翠書院是萬科作為市場主體，以企業身份進行的一種商業模式嘗試。市場接受就繼續，市場不接受，就修正，修正了市場還不接受，就終止。這個過程，企業風險自擔，市場自由選擇。任何所謂創新與嘗試，本質上都是試錯。關于翡翠書院，理解成萬科在試錯，一切也就清晰起來了。

二、至于租金定價，交付方式，則是一種市場行為。你可以把它理解為萬科對于市場接受度的一種試探。在永豐的租賃市場中，無論是萬科，還是翡翠書院，都沒有壟斷地位，也不具備強制交易的能力，所以，90平方米10年180萬租金，市場會去算值不值，值得就會有客戶去租，不值得就不會有客戶去租，最終，市場用腳投票。萬科在該項目中沉淀近150億的資金，風險自擔。畢竟永豐地區正常的租金水平，是8000元左右。不選擇翡翠書院，還有大把選擇。

三、其實，萬科在這種嘗試的初始階段，成本定價法占有了很高的權重。這塊土地是通過公開市場競買而來，其實支付了挺高的地價。再加上建安、裝修成本，萬科定出了這個租金的價格，至于市場是否接受，這一點要經受市場實踐的檢驗，萬科可以表示出足夠的信心，但也需做好接受市場“懲罰”的準備。

換句話說，如果萬科在實踐中找到、積累了可以接受這個租賃價格、認可房屋質量和提供服務的客戶，這就能逐漸形成一套新的業務體系——高端租賃。如果找不到這樣的客戶，萬科就可能去嘗試另外的租賃業務模式。其實，就是這么簡單的關系，一點也不難理解。

看完以上三點，就可以明白翡翠書院所謂風波中的商業邏輯所在了：一個商業模式的嘗試，1000來套房源的數量，毫無疑問都不會對北京住房租賃的市場，產生什么樣的實質影響，它不會拉高租金，也不會抑制供應，所以，冷靜想想，這場因租金而引發的風波，充其量就是“茶杯里的風暴”，與租房、買房的諸君，本來就沒什么關系。

既然如此，社會公眾為何要對一個本是商業領域的專業問題，傾注如此大的道德情緒呢?這其實從側面提醒了另一個問題，即發展住房租賃市場，如何兼顧商業利益與公眾支付能力平衡的問題。

發展住房租賃市場中，非常重要的一個領域，就是要鼓勵專營或者以住房租賃為主業的機構，進入市場，改變現在散戶租賃為主的狀態。之所以如此看重機構的作用，是因為機構租賃往往是更穩定租賃關系的開始，而這種穩定租賃關系，是建立在合同及其租價的基礎上的——只要客戶認可租價與服務水平、房屋質量的對價關系，理論上租賃關系就可以十分穩定。

其實租過房的都知道，散戶租賃之所以租賃關系不穩定，很多不是租金的問題，而是房東本身合同意識的問題。通過機構租賃，實際上可以解決這一問題。

不過，另一個問題也隨之而來，若要鼓勵機構經營住房租賃，必須發揮市場規律的作用，換句話說，就是要讓機構經營租賃市場的過程中，“有利可圖”。不過，”利“可以是租金取得，也可以是成本取得。對于后者，一方面有成本控制水平的問題，另一方面也有各種制度性交易成本的問題。企業的內部成本控制，商業資本有天然動機，所以，降低制度性的交易成本，也可以達到更有效的作用。

這其實已經不是新問題了，融資問題逐步解決，但稅負問題也不能被忽視。一個最簡單的例子，當下個人持有住房豁免征收房產稅，但企業、機構持有住房，則須繳納房產稅，鼓勵機構經營租賃市場，必然導致持有大量住宅房源，如果這方面的制度性交易成本不能降低，最終，恐怕又要被轉嫁的租金當中。

對待“茶杯里的風暴”，其實很考驗人的智慧。一方面，切不可小題大做，以偏概全，這往往會導致重大的戰略誤判;另一方面，又不可完全忽視之，也許茶杯當中，皆有世事映射，小茶杯折射大世界，說的就是這樣的道理。

當然，這些，都是考驗監管者與制度設計者的智慧了。