擴張勁頭正濃，豪言猶在耳邊。

“三年內當代置業一定要超越500億以上”，2017年，當代置業總裁張鵬多次公開表示，企業要向500億進發。然而，近期，當代置業(01107.HK)的中期業績報告卻潑了一盆冷水。公告顯示，截至2018年6月30日，當代置業實現合約銷售額約133.57億元。而其2018年的業績目標為320億元，這意味著當代置業僅完成2018年度銷售目標的41.7%。

長江商報記者發現，在今年全國土地流拍超800宗，傳統招拍掛市場遇冷情況下，各大房企把二手并購作為拿地的主要方式。記者粗略梳理發現，去年12月底到今年1月初 ，當代置業完成了三筆收購，數額近25億元。而截至2018年6月30日，其營業收入約為人民幣48.59億元，占比超過一半。

實際上，市值43.31億的當代置業在規模上僅算中小型房企，近些年開始加速擴張進入高周轉模式，激進擴張的同時也導致了其融資需求增加，也因此擴大了負債規模。

“當代置業的銷售速度估計達不到預期。按照目前的完成的銷售業績的指標來，半年只達到41.7%。最后的四五個月要達到60%以上的速度很難。”9月6日，中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受長江商報記者采訪時表示，一方面由于目前調控政策持續不斷收緊，房企銷售速度變緩;另一方面，銀行貸款的審批相對嚴格，買房需求的釋放度可能也會放緩。

不過，謝逸楓認為，當代置業未來發展前景應該還不錯，但要控制幾方面的風險，第一個是負債率過高的風險，另外一個是土地儲備的價格要控制住。此外，發展速度也要控制，一旦太快可能影響未來整體發展。

320億年銷售目標或難達到

當代置業2013年7月于香港上市，之后增長速度亮眼。2013年的銷售額為43.65億，2014年的銷售額為73.57億，2015年的銷售額為112.9億，2016年的銷售額為165.72億，2017年的銷售額為221.86億，已經連續4年完成既定的銷售額目標，5年的復合增長率達50.15%。

當代置業業績穩步增長，但從規模上看僅屬于中小型房企。中國指數研究院分析，2017年“越大越強、強者恒強”成為百億房企的基本格局。500億元的業績成為分水嶺，500億以上大中型房企積極力爭上游、銷售規模更上臺階，陣容逐年擴容，而100億-500億陣營數量開始變少。

“三年內當代置業一定要超越500億以上。”當代置業總裁張鵬在2017年多次表示當代置業要向500億進發。

2018年7月2日，當代置業發布了2018年上半年業績報告。據公告顯示，截至2018年6月30日六個月，當代置業實現合約銷售額約133.57億元。而2018年的業績目標為320億元，半年133.57億元的合約銷售額意味著當代置業僅完成2018年度銷售目標的41.7%。

謝逸楓表示，當代置業的銷售速度估計達不到預期。按照目前的完成的銷售業績的指標來，半年只達到百分之四十一點多。最后的是四五個月要達到百分之六十以上的速度非常難。一方面是由于目前調控政策持續不斷地收緊，房企銷售的速度變緩，另外在大住房需求抑制情況之下，銀行貸款的審批相對嚴格。因此買房需求的釋放度可能也會放緩。他預計當代置業今年可以完成90%的業績目標，當然，如果后期加快銷售速度，創新營銷方式或許可以完成320億的銷售目標。

財經評論員嚴躍進也表示，從此類企業的業績完成情況看，表現很一般，而且銷售金額也不大，所以說類似企業會面臨一定的壓力。銷售速度若是不達預期，或也是需要通過積極推盤和以價換量策略來彌補問題。

一月完成三筆收購，耗資25億超半年營收

今年上半年，土地市場降溫，全國土地流拍超800宗。各大房企把二手并購作為拿地的主要方式，因為付款周期更為靈活，而且價格比公開市場更低。

長江商報記者粗略梳理發現，從去年12月底到今年1月初，當代置業完成了三筆收購，數額近25億元。而截至2018年6月30日期內營業收入約為人民幣48.59億元，占比超過一半。

具體為，2017年12月27日，當代置業全資子公司當代節能置業從湖州東方新型城市建設發展有限公司手中分別購得湖州東雋建設開發有限公司89.8%股權及湖州東聚建設開發有限公司84.73%股權，收購金額分別為1.99億元及5.25億元。其中湖州東雋與湖州東聚各持有一宗地塊，占地面積分別為3.7萬平方米和9.8萬平方米。

12月30日，當代置業向嘉興綠信股權投資基金合伙企業(合伙)收購火箭智業投資80%的股權，代價約2.61億元。并于同日訂立補充協議，據此，股權轉讓代價或有估值約5405.20萬元，總代價最高為3.15億元。

2018年1月8日，當代置業全資附屬公司遠景鴻業向獨立第三方收購北京愛麗華物業管理有限公司100%股權及債務，代價為15.5億元。

嚴躍進對記者表示，類似收購也是為了實現快速擴張，當前傳統土地招拍掛市場其實有很多問題，包括拿地的資金審核嚴格等，這或使得此類企業開始轉向并購市場，這樣機會也相對多一點。

謝逸楓則認為，當代置業完成這幾筆收購總體上是利好的，一定程度上有利于增加營業收入，也有利于提升品牌影響力，最關鍵是可以增加現金流，現在進行收購應該是最好的時機，整體成本也比較低。

高杠桿下利潤壓縮，凈負債攀升至83%

高速擴張也帶來融資成本增加，利潤壓縮和負債攀升。

據2017年年報顯示，當代置業2017年凈負債率為83.1%，與2016年的68.9%和2015年的75.99%相比有所增加。據公開資料顯示，當代置業2016年底和2015年底的杠桿率分別為34%和23%，而在2017年年底升至46%。

利潤同樣在下降。當代置業2017年的毛利率為21%，而2013年該公司上市初期毛利率約40%。另外，2017年，該公司的收益同比增長0.6%至85.06億元;股東應占溢利同比增長6.2%至7.06億元;核心凈利率為2.9%，較2016年下降2.11個百分點。

在土儲方面，當代置業方面強調，公司每一年獲取土地的總貨值均要求超過當年的銷售額，為下一年穩定的增長率做準備，2016年當代置業獲取的15宗土地總貨值超過了當期整體銷售額3倍以上。為此，當代置業擴大了公司負債規模。2016年底，公司有息負債規模超過100億元，上一年期末有息負債為53億元，幾乎翻倍增長，其中約有1/4會要求在一年內償付。

針對核心財務狀況等問題，上周，長江商報記者聯系到當代置業方，但截至發稿時并未得到回復。

記者查閱2018年中期業績顯示，上半年該集團獲得合計人民幣200億元的銀行戰略授信，不僅為公司下半年的發展提供了充足的資金保障，更實現了金融資本的提升，融資成本下降至7.6%，凈負債率也由截至2017年12月31日的83.1%降至80.1%。

“當代置業的負債率應該是比較高的，與資產規模擴張太快有直接關系。此外與銷售回款的速度比較緩慢，持有的現金比較少也有一定的關系。”謝逸楓認為。

“現在整個房地產市場，大家都在追求高速度、高增長、規模高周轉，這也是當代置業的追求和奮斗的目標。”張鵬也坦承，“負債并不可怕，可怕的是產品質量不好，產品差銷售不出，流動性沒有就會陷入困境。當代置業周轉得很快，一時相對高的負債其實也并不可怕，當代置業還得繼續提升周轉速度”。