疫情之下，多地樓市調(diào)控走向分化。
3月7日，海南省宣布，海南新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。
與海南取消預(yù)售相對應(yīng)的是，此前多地放松預(yù)售條件。如3月6日，山東省提出符合條件的房地產(chǎn)項目將適度降低預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。
海南出臺樓市新政
首推現(xiàn)房銷售制度
3月7日，海南省政府在召開的新聞發(fā)布會上介紹，已印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》(以下簡稱《通知》)。
《通知》提出明確總體要求、明確部門職責(zé)、落實主體責(zé)任、健全住房體系、分類精準(zhǔn)施策、規(guī)范市場秩序、落實目標(biāo)任務(wù)和加強組織領(lǐng)導(dǎo)等方面內(nèi)容。總體上類似政策以偏緊為導(dǎo)向，進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。
其中核心內(nèi)容是建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制，并創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，以及實行本地居民多套住房限購政策和商品住房現(xiàn)房銷售制度等。
此次出臺的樓市政策主要包括四大核心要點。
1.首推省級現(xiàn)房銷售制度
政策：自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗收且供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。
2.本地居民限購第三套房
政策：《通知》明確本地居民購買多套住房的限購政策。具體來看，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。
3.創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房
政策：健全住房保障與供應(yīng)體系。《通知》提出發(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房。
對于以上四類住房，海南省住建廳廳長霍巨燃解釋道，對困難群眾主要通過公共租賃住房、安居型商品住房進(jìn)行保障，符合條件的引進(jìn)人才可以申請公共租賃住房或安居型商品住房。公共租賃住房對城鎮(zhèn)低保住房困難家庭免收租金;對低收入住房困難家庭減免租金;對其他符合條件的保障對象，租金原則上不超過市場平均租金的50%。
4.建立城市主體責(zé)任制
政策：各市縣對本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展負(fù)主體責(zé)任，要避免將住房作為短期刺激經(jīng)濟增長的工具和手段，堅持因地制宜、綜合施策，把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處。要制定“一城一策”工作方案，提出年度調(diào)控目標(biāo)和具體政策措施，努力使地價、房價、房租水平保持在合理區(qū)間，確保實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。對各市縣年度調(diào)控目標(biāo)落實情況，每年進(jìn)行考核。
商品房預(yù)售VS現(xiàn)房銷售
現(xiàn)房銷售制度是什么意思?
首先我們先來了解一下以往全國的商品房預(yù)售：
商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購房者，由購房者預(yù)先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。商品房預(yù)售制度從1994年引入內(nèi)地，截止今天已經(jīng)實施超25年，目前全國期房銷售面積占總銷售面積的比重超過80%以上。
在預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可放大資金杠桿，財務(wù)成本較現(xiàn)房銷售大幅下降。
而現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。
以往現(xiàn)房銷售的政策只是部分城市零星出現(xiàn)，并未有省份大面積實施。這意味著，海南成為全國首個在省級層面要求現(xiàn)房銷售的省份。
經(jīng)過25年的推進(jìn)，商品房預(yù)售也越來越備受爭議。由于購房者是先交錢再收房，所以在等待的過程中存在著很多未知的變數(shù)，而這些年屢屢出現(xiàn)的一些問題都讓購房者很受傷。比如，公攤引起的面積差距、偷工減料、交房延期、資金鏈斷裂導(dǎo)致的“爛尾樓”等等。事實上，在全域限購前的購房熱潮中，海南依賴的房地產(chǎn)經(jīng)濟催生了大量的存量商品住宅用地和眾多招商引資項目配套商品住宅用地的遺留問題。
現(xiàn)房銷售對房企影響多大?海南房地產(chǎn)市場研究員羅浩在接受媒體采訪時指出，現(xiàn)房銷售對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的影響是直接導(dǎo)致資金回籠周期延長，資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險增加，從而降低其拿地投資意愿。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度對于房企的購地和項目開發(fā)會形成較大的影響。疫情沖擊之下，房地產(chǎn)企業(yè)資金本就緊張的情況下，一旦預(yù)售制取消，改為現(xiàn)房銷售，意味著預(yù)售部分資金也被縮減，資金壓力將會更大。
尤其是結(jié)合此前蘇州松綁現(xiàn)房銷售的政策，可以認(rèn)為，海南此類政策更多地是為了約束炒地等行為，通過現(xiàn)房銷售的模式，防范各類爛尾樓的出現(xiàn)。對于開發(fā)商來說，資金約束性更大，投資拿地等也會更加理性。
山東：符合條件房地產(chǎn)項目
適度降低預(yù)售條件
與海南的政策不同，此前多地放松預(yù)售條件。
3月6日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)住建領(lǐng)域疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展工作的實施意見》(以下簡稱《意見》)。其中提出，適度降低商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。
1.適度降低商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例
《意見》提及，適度降低商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。2020年6月30日前，已領(lǐng)取施工許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項目，因疫情影響施工建設(shè)的，在完成基礎(chǔ)工程前提下，適度降低申請商品房預(yù)售許可的建設(shè)進(jìn)度條件。已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的項目，視情增加1-2個商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點，并適度降低各撥付節(jié)點監(jiān)管資金留存比例，但一般不低于《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》規(guī)定的留存比例10個百分點。
另外，《意見》指出，還將妥善處理延期交付：因疫情影響不能按時完成竣工綜合驗收備案和交付的房地產(chǎn)開發(fā)項目，依法適用不可抗力有關(guān)規(guī)定，根據(jù)實際情況合理順延交房日期。2020年6月30日前申辦竣工綜合驗收備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，允許開發(fā)企業(yè)順延3個月繳納尚未銷售房屋的住宅專項維修資金。
2.參與疫情防控一線人員
減免公租房租賃費用
在減免公租房租賃費用方面，《意見》規(guī)定，對參與疫情防控的一線醫(yī)務(wù)、環(huán)衛(wèi)、公交、物業(yè)等行業(yè)公租房保障對象，承租公租房實物房源的，減免疫情防控期間租金;領(lǐng)取住房租賃補貼的，疫情防控期間按其享受的住房保障標(biāo)準(zhǔn)2倍發(fā)放。自2020年1月起到疫情解除后兩個月，逾期繳納公租房租金的家庭不計入個人信用記錄。
此外，《意見》調(diào)整住房保障階段政策。對因疫情防控延誤新申請住房保障資格審核的家庭，補發(fā)延誤期間對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租賃補貼。有條件的地區(qū)可適當(dāng)擴大公租房保障范圍，將近期復(fù)工企業(yè)承租社會房源的職工階段性納入保障，發(fā)放疫情防控期間的住房租賃補貼。
3.實施住房公積金繳存彈性管理
疫情防控期間，奮戰(zhàn)在疫情防控一線單位未能及時繳存住房公積金的，說明情況并補繳后，可視同正常繳存。疫情防控一線繳存職工不能正常還款的，不作逾期貸款處理、不計個人罰息。受疫情影響導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營困難企業(yè)，可按規(guī)定申請緩繳住房公積金，或者按單位和個人各5%的最低標(biāo)準(zhǔn)繳存。
全國樓市政策以“減負(fù)”為主
克而瑞證券統(tǒng)計，截至 2 月 17 日，據(jù)初步統(tǒng)計，已有20 逾省市陸續(xù)出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策，從供給和需求兩端發(fā)力，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。結(jié)合城市基本面差異，目前核心城市以供給端寬松為主，低能級城市以需求端刺激為主，預(yù)計后續(xù)政策調(diào)整的城市數(shù)量將進(jìn)一步擴大，“因城施策”在本輪調(diào)整中必將持續(xù)深化。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，僅2月份，就有超過60個城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容涵蓋放寬預(yù)售條件、減少企業(yè)資金壓力、延緩公積金月供以及下調(diào)公積金首付比例等。
