錦鵬生態莊園一期中的別墅區

緊鄰國家級風景區、依山而建、超低容積率、別墅成群······在河南登封，一個超豪華的地產項目以商業名義順利拿地，但在建設中卻成了一棟棟別墅和洋房住宅，蹊蹺的是，這個項目居然成功的取得了規劃和房管部門的審批，順利對外銷售。面對質疑，開發商承認有違規行為，是無奈之舉。房管部門則表示手續合法，開發商怎么賣是其自由。

現狀

嵩山風景區名勝區邊山地變超豪華地產項目

嵩山是中華名山，五岳之一的中岳。嵩山風景名勝區是國務院1982年審批通過的第一批國家級重點風景名勝區之一。

2015年開始，緊鄰嵩山風景名勝區東南側，登封市旅游公路北側，嵩山國家風景名勝區外圍保護地帶內由鄭州市錦鵬置業有限公司開發的錦鵬生態莊園項目開工建設，該項目已建設和在建的共兩期，占地近三百畝，所用土地原為中岳辦事處北高莊所有。

在該項目銷售中心，銷售人員介紹，錦鵬生態莊園(依山郡)銷售的房屋有商住和普通住宅兩種，普通住宅是高層花園洋房，產權70年，商住的以獨棟別墅和雙拼別墅為主，產權是40年。目前，主打別墅項目的一期已經銷售一空，僅余個別還沒銷售，二期項目在建，處于入會排號階段，主推雙拼、聯排別墅和高層洋房。

記者以購房者的身份在項目現場看到，錦鵬生態莊園一期項目多數樓房都為獨門獨戶的兩層別墅，已經實現燃氣入戶。現場的工人告訴記者，目前還有少許收尾工程還在建設，很快施工就可完成。

錦鵬生態莊園二期的雙拼別墅

在錦鵬生態莊園二期項目內，雙拼別墅的樣板間正在裝修。客廳、餐廳、臥室、廚房、衛生間等一目了然，住宅屬性明顯。

疑云

商業項目建成住宅銷售還有合法手續

記者通過鄭州市政務服務網查詢發現，錦鵬生態莊園在規劃審批時，確定建設的內容為商業和住宅，商業類的規劃為旅游購物中心區，主要為旅游產品店、特產店、茶葉專賣店和書畫創作店。登封市房地產開發管理服務中心的預售顯示，該項目一期取得預售許可的住宅為4棟樓，72套間，建筑總面積9127.86平方米，商業為7棟樓，66套，建筑總面積9974.27平方米。預售許可還顯示，該項目物業服務費為住宅3.25元/平方米，商業4.5元/平方米，遠超登封物業服務費平均水平，是不折不扣的高檔標準。

根據一份2015年的資料顯示，錦鵬生態莊園在拿地之初的設想是“項目品質為市場所稀缺。建筑之形須得益于文化之魂，錦鵬生態莊園不僅能充分體現綠色、生態、環保、低密度、養生和社交等人本思想，更會為業主因親近嵩山為其深厚的歷史文化魅力所震撼。這種魅力將賦予她與生俱來的尊貴和稀有，不能模仿更無法復制。由于富裕階層的大量涌現，加之國家對別墅項目審批的嚴格控制，登封及其周邊別墅項目的供求關系嚴重失衡，頂級項目更是鳳毛麟角。考慮到銷售價格的梯度和未來錦鵬生態莊園的人氣，項目的品質當定位于中高檔獨棟及聯排別墅，再輔以一定數量的中低價位高品質花園洋房和快捷酒店。”

顯然，由于國家政策，中高檔獨棟及聯排別墅不可能獲得政府審批，這就出現了規劃審批變為商業內容及高層住宅的一幕。

據知情人士透露，項目在規劃部門最初組織的專家評審中，由于意見不統一，預期正常一個小時就結束的評審開了大半天，最后由于某種原因，規劃“順利”闖關。

回應

開發商稱違規售房是變通之舉

針對將商業房項目當住宅建設并向外銷售一事，鄭州市錦鵬置業有限公司的一名張姓負責人解釋，由于當地房地產市場競爭激烈，開發商如此操作也是無奈之舉，只有這樣可能保證商業利益。

登封市房地產開發管理服務中心表示，房管部門是根據規劃部門的審批而發放預售許可證，至于開發商將商業當住宅賣是他們的權利，消費者認可就行。

關鍵詞： 商業改住宅