2019年上半年，鄭州市供應住宅用地680.0781公頃，同比、環比數據“雙降”，統計數據顯示住宅用地出讓最高價39941.5401元/平方米。與此同時，鄭州市本級供應租賃住房用地的舉動，也“劇透”了由企業拍地、建房并自持的租賃住房將在鄭州出現。
7月8日，記者從鄭州市自然資源和規劃局獲悉，該局日前已發布《2019年1~6月國土資源主要統計指標簡析》(下簡稱《指標簡析》)對鄭州市上半年國土資源主要數據指標進行發布。
2019上半年，鄭州住宅用地供應同比、環比呈現“雙降”
記者7月8日從鄭州市自然資源和規劃局了解到，該局于日前發布《指標簡析》，對今年上半年鄭州市土地利用與管理的基本情況、態勢分析、存在的問題及建議進行了詳細闡述。
其中，在國有建設用地供應方面，統計數據顯示，今年上半年，鄭州市建設用地供應總量為544宗，總面積為1806.7774公頃，同比下降35.71%，環比下降25.92%。
從供地類型上看，商服用地占供地總量8.83%，同比下降31.52%，環比下降37.37%;工礦倉儲用地占供地總量的29.10%，同比下降5.71%，環比下降62.66%;住宅用地占供地總量的37.64%，同比下降29.50%，環比下降34.83%;公共管理與服務用地占供地總量的10.99%，同比下降50.38%，環比增加15.83%;交通運輸用地占供地總量的5.73%，同比下降83.72%，環比增加171.71%;水域及水利設施用地占供地總量的6.86%;特殊用地供應占供地總量的0.85%。
住宅用地供應放緩源于“階段性統計”結果
值得關注的是，在眾多供地類型中，雖然住宅用地仍以“占供地總量37.64%”的數據占比第一，但同比、環比的“雙降”趨勢，仍令一些人士擔心，是否會給地產市場帶來“供地縮減”的恐慌，從而導致房價上漲。
對此，鄭州市自然資源和規劃局土地利用處相關負責人告訴記者，造成這一數據“雙降”的原因主要有兩點：其一，這一統計口徑是鄭州全域為統計歸口，因縣區地產市場去化壓力較大，從供地調控方面減少其住宅用地供應數量，從而導致了整體數據呈現較大幅度的下降。“其實上半年市本級(主建成區)住宅用地的供應量只減少了3%左右”。
其二，因上半年節假日放假較多，部分土地供應工作尚未完成。其實在今年6、7兩月，鄭州市內住宅用地供應量已有大幅提升，如7月2日，鄭州航空港區便一次性成交了20宗住宅用地或住宅、商用為一體的“混搭地”。
“這一降幅與統計周期的跨度有關，只是一個時段暫時呈現的結果。”上述負責人說。
對此，有地產界業內人士也表示，住宅用地供應是一個動態調整的過程，也彰顯出政府對于房地產市場的宏觀調控作用。供給數據要根據現實供求關系進行動態調整，到了年末數據是升是降還不好說。
“但目前，包括鄭州在內，各地產行情發展形勢較好的城市，往往會逐年增加住宅用地的供應，該數據到年底時，對比去年應當有所上漲。”他說。
供地情況“劇透”新式租賃住房上市
在今年上半年鄭州市域所供應的1800余公頃建設用地中，有5.1092公頃的租賃住宅用地引人關注，鄭州市本級多宗租賃住房用地的供應，也“劇透”了由企業拍地、建房并自持的租賃住房將在鄭州出現。鄭州市自然資源和規劃局土地利用處相關負責人也表示，在后期，還會繼續加大租賃住宅用地的供應力度。
據了解，此次租賃住宅用地的供應量雖然不大，但其所要承載的租賃住房，卻與此前大家熟悉的公租房有著“大不同”：與公租房相比，新租賃住房最大的特征便在于它的市場屬性。通俗地說，以前的公租房只有持公租房資格證的人群才能租住，而這些新的租賃住房則面向所有人群。
在2017年鄭州入選國家12個住房租賃試點城市后，落實國家“租購并舉”政策的步伐日益加快，按照試點任務中“增加租賃住房有效供應”的要求，各類租賃住房的建設與投放也不斷加碼。
據記者了解，這些新的租賃住房將一改此前大家對公租房、廉租房位置偏遠、戶型較小、容積率高的陳舊概念，戶型更多，居住感更好。
對各地租賃住房市場頗為熟悉的業內資深人士A先生(應受訪者要求隱去姓名，下同)表示，租賃住房的建設可概括為保障與市場雙軌運行，公租房偏保障屬性，而新的租賃住房則凸顯市場屬性。概括來說就是，市場需要什么，租賃住房的運營企業就可以此為導向進行建設、裝修、定價、運營。“以市場為導向的租賃住房建設也有利于培育租賃企業的成長，促進租賃住房市場良性發展，以落實國家所倡導的租購并舉政策，抑制房價的過快增長。”A先生說。
但業內人士B先生則表示，類似租賃住房在北京等一線城市已有先例，但因租價過高等原因，也面臨著“叫好不叫座”的尷尬。
“對地產企業來說，這些自持的租賃住房，究竟是‘輜重’，是‘雞肋’，還是‘新藍海’，都有待市場的檢驗。”B先生說。
宅地最高單價近4萬切莫搞混“土地單價”與“樓面價”
此外，《指標簡析》還從建設用地價格方面，對今年上半年的鄭州土地市場進行了分析。
統計數據顯示，2019年上半年，鄭州市商業用地綜合價格為12649元/平方米，住宅用地綜合價格為13403元/平方米，工業用地綜合價格為741元/平方米。
在大家最為關心的住宅用地出讓價格中，上半年鄭州所出讓的住宅用地最高價為39941.5401元/平方米，出自大家所熟悉的“貴地圈兒”北龍湖區域。
這宗代碼為鄭政東出〔2018〕24號(網)的地塊位于北三環路南、九如東路東，地處北龍湖核心區域，由河南龍宇房地產開發有限公司摘得。
土地單價近4萬，這意味著什么？
有業內人士表示，土地單價只是土地市場中最簡單的一種統計口徑，是用土地總價除以土地面積直接得到的結果。但要考慮到如今的住宅大多數并未蓋成“平房”，因此，綜合考慮到容積率等數值的“樓面價”指標對于房價的指向性更為明顯。
“用土地價格透視住宅價格走向時，必須加入與開發強度相關的容積率概念，通俗地說，地價對房價有多大影響，你要看他蓋幾層、蓋多密，也就是看他的樓面價是多少。”上述業內人士說。
以此次統計住宅用地出讓最高價39941.5401元/平方米為例，按其規劃設定的最高容積率1.7核算，其樓面價約為每平方米23495元。而參照鄭州市住宅用地13403元/平方米的標準，以常見的容積率2.9計算，鄭州市今年上半年用住宅用地綜合地價核算所得出的樓面價格則為4622元/平方米。
各用地類型在2019年上半年國有建設用地供給中所占比例
商服用地占供地總量8.83%
工礦倉儲用地占供地總量的29.10%
住宅用地占供地總量的37.64%
公共管理與服務用地占供地總量的10.99%
交通運輸用地占供地總量的5.73%
水域及水利設施用地占供地總量的6.86%
特殊用地供應占供地總量的0.85%。
