近期，鶴崗“白菜價”房引發熱議，東北樓市也備受關注。新京報選取哈爾濱、沈陽、長春三個省會城市，以及丹東、鶴崗兩個處于輿論中心的城市作為樣本，力圖客觀呈現真實的東北樓市圖景。
長春、沈陽兩個省會城市的樓市表現有頗多相似之處：價格穩中有漲，同時作為核心生活城市吸納人口的聚集效應和能力較明顯，周邊市縣以及外地購房者人群在增加。另一個省會城市哈爾濱在今年一季度開場頗為平淡，尤其二手房市場受部分房企“涉嫌侵占挪用客戶交易資金”余波影響至今。
在過去一年多，丹東樓市受外部形勢利好，這座東北小城的房價漲幅多次領跑全國，而當地人薪酬水平平均3000元以上，購買力一般。同屬東北非核心城市的鶴崗曾因豐富的煤炭資源而聞名，但300元一平米的個例也顯示了這座資源枯竭型城市的樓市困境——一方面是棚改推進增加的新房，一方面是不斷流失的人口。
鶴崗
300元/平米是個例 昔日煤炭城市轉型存挑戰
位于黑龍江省東北部、小興安嶺南麓的鶴崗市曾因豐富的煤炭資源而聞名。不過，近日這個東北邊陲城市鶴崗卻以意外的方式上了“頭條”。
近日，媒體曝出，黑龍江省鶴崗市坤德花園小區一套320平方米的二手房售價僅15.5萬元的消息，讓網友們驚呼鶴崗房價“白菜價”。新京報記者對坤德花園小區進行了探訪發現，售價較低的均為棚改房屋，157平方米的毛坯房叫價25萬元左右，同樣戶型帶裝修的叫價50萬元左右。一位房主表示，該房屋為抵賬房，當初開發商用毛坯房抵賬59萬元。“棚改房便宜，這個價買商品房是根本買不下來的。”該小區附近一房產中介表示。
不過，在土生土長的鶴崗人張麗(化名)看來，300元一平米的房子雖是個例，但并不意外。
“鶴崗的平房一棚改，就給很多樓房。但居民住不了那么多房子、房子升值空間也不大，空著也是空著，一些地理位置偏遠、樓層不好的棚改房子價格甚至還沒有裝修費貴，很多人無奈賠錢就賣了，好樓層的房子十萬八萬的價格、不好樓層價格兩萬三萬就賣了，平均下來每平米幾百到一千元就給賣了。相反，地理位置不錯、樓層好的棚改房也有賣到每平米三四千元的。”張麗介紹，據其了解，現在鶴崗棚改房均價在2000元左右。
鶴崗市人民政府官網2018年1月發布的信息顯示，2008年開始，該市相繼啟動了煤礦棚戶區、采煤沉陷區棚戶區、城市棚戶區和城中村改造項目。
“鶴崗的低價房很大程度是因為過去幾年過量棚改造成的，棚戶區改造中供應了大量的遠郊區房源。從目前來看，價格低的房產基本都是遠郊區縣的棚改房，供應量大，又沒有交易量，低價在所難免。”中原地產首席分析師張大偉表示。
“這幾年很多鶴崗生源的大學生畢業后較少回老家工作，人口流失導致房地產的需求量有限。同時，本地老齡化嚴重，老年人有一套房子就夠了，這也導致了鶴崗棚戶區改造后空余大量的房子，鶴崗幾乎成了一個‘空城’。”張麗直言。
張大偉持有類似的看法。在他看來，雖然“320平方米的二手房售價僅15.5萬元”是個案，但東北部分城市的房屋均價確實遠低于市場想象。“對于東北的三四線城市來說，人口外流，而且很多重工業城市、能源城市轉型下，經濟漲幅放緩，造成了東北三四線城市房價普遍非常低，而且沒有購買力。”
而據東北證券發布的研報，類似于鶴崗市的資源枯竭型城市的人口凈流出態勢是不可逆的，當地房地產市場也將持續縮量。另據東北證券的統計，這樣常住人口、人口密度雙下滑的城市，共計18座，其中14座位于東三省，其中半數則是資源依賴型城市，面臨著經濟發展乏力、轉型受阻的困境。
丹東
多次領漲全國 3月環比再次居70城首位
與鶴崗意外上頭條不同的是，丹東已習慣了上頭條。
這座東北邊陲的小城因靠近朝鮮，其房地產市場價格隨著朝鮮局勢的變化而起伏。而在過去一年多，朝鮮釋放的積極信號也使得這座安靜小城的房價一路高歌。
據國家統計局公布的數據，2018年4月、5月，丹東連續兩個月以環比漲幅領跑全國70城市。據中國之聲《新聞縱橫》報道，2018年4月下旬以來，一度曾被當地人稱為“鬼城”的丹東新區，半月之內樓價出現大幅上漲，不少樓盤甚至一日兩次升價，樓價接近“翻倍”。另據丹東市住建委的網簽數據顯示，進入2018年5月份，丹東新區商品房均價的波動范圍總體保持在4800-5100元/平方米之間，與4月末相比漲幅20%左右，個別江景熱銷樓盤漲幅30%左右。
今年以來，丹東的房價仍在不斷上漲之中。“因為周邊政策變化，所以丹東房價一直在上漲，過完年到現在每平米漲了500元左右。現在丹東市中心新盤房價13000元左右，丹東市內均價8400元左右。”4月16日，丹東一房產中介工作人員向新京報記者介紹，也有外地人前來投資，“都是三四套地買。”
丹東另一家房產中介的工作人員和上述中介人員說法相似。“今年房價還在漲，不過是微漲，平均一平米上漲200多元。”
國家統計局近日公布的數據顯示，2019年3月丹東新建住宅價格以環比1.9%的漲幅位列全國70城首位。
“現在在丹東市內買房子，起步價最起碼要8000元以上，好的樓盤都過萬元了。而丹東當地的薪酬大概每月3000多元，目前這個房價普通人難以承受。當然也有便宜的房子，但不太好。”丹東當地居民徐名(化名)直言，目前丹東的房價趕得上部分二線城市了，但丹東當地居民購買力一般。
徐名去年開始計劃買房，陸續關注各大樓盤信息。“在看房子的時候碰到過一些去丹東炒房的人，去年特別多，今年也有，基本上這些炒房客來了必買。不過，當地人受到收入限制，或者對丹東新區發展其實不樂觀，所以投資意向不強。”
而在丹東當地另一居民李先生看來，丹東房地產市場價格的飆升和開發商蓄意炒作有關。“去年有段時間，經常有朋友讓我幫著找人，說是有新樓盤開盤找些人去假裝買房、登記，這樣的炒作很多。”
2018年5月丹東官方發布房地產調控政策，包括兩年限售、提高首付款比例、差別化貸款等措施。
而在徐名看來，丹東去年開始出臺一系列限購政策等，部分政策有效遏制了炒房現象。但同時他表示希望政策不能誤傷剛需。
對于丹東房地產市場的未來，徐名本人持樂觀的態度。“周邊環境相對穩定，加上新區近兩年自身發展也不錯，政府也比較努力用心，配套設施建設的好且快，人口也在逐漸增多。”
長春
價格平穩 開發商“以價換量”
和丹東一樣，長春的房地產市場處于上行階段，上行周期始于2017年。
“2017年開始市場進入劇烈上漲的周期。2018年年初，長春均價在1萬元左右，年底在12000元左右。”工作中經常接觸購房者、開發商的長春市民程成(化名)，談起長春市場行情時表示。
而據長春一房產中介介紹，“長春較好的房子均價在17000元左右、中等以上房子價位均價在13000元、一般房子均價在10000元以上。”
長春房價上漲的主要推動力是地價的飆升。“在我的印象中，2017年之前，長春很少出現每平米4000元的土地，但在2017年下半年之后，一度有地王拿到的土地價位達到了每平米6000元。”程成說。
而在程成看來，今年一季度至今，長春的市場比較平穩，價格基本未上漲，但出現了“以價換量”的現象，成交量攀升。
“一些在長春的房企喊出了‘百億’的目標，但長春市場容量并不大，競爭激烈，房企之間加快推盤節奏，不少房企推出促銷優惠、放水讓利的活動，希望通過以價換量。”程成說，大體房價并未漲，甚至還微幅的下挫，但交易量在上升。
而在上述長春房產中介看來，長春房地產市場成交量確實在上升，但主要因為剛需購買力的釋放。“去年市場行情不錯，積累了一些客戶，所以今年至今整個市場表現不錯。以我們店在高新區的兩個小區為例，2018年2月、3月，兩個小區的成交量總共在60套至70套。而今年3月，這兩個小區單月的成交量已達到了70套。”
程成還觀察到，長春當地的購買力出現了“有出有進”的現象。
“最近幾年，去海南購房的東北人比較多。海南限購之后，不同的購買力投向了粵港澳大灣區、青島、煙臺、廣西等地。”程成說。
而在另一方面，越來越多的人認識到核心城市的房產投資價值高于各地的市縣州的投資價值。“現在越來越多的長春周邊外縣的人、一些各地市州的人，選擇賣掉在老家的房子在長春置換一套房子。”程成說，東北地區一個不可回避的話題是，東北地區人口凈流出嚴重。但包括長春在內的幾個生活核心城市，雖然人才在流出，但人口卻不是凈流出。
“核心生活城市吸納人口的聚集效應和能力還是很明顯，未來長春的房地產市場將是慣性延續、穩中攀升的態勢。”程成說。
沈陽
穩中有漲 外地人購房增速明顯
相對來說，沈陽的房地產市場比較平穩，沈陽多位從事房地產行業人員表示，沈陽房產價格一直溫和上漲。2017年開始，沈陽房地產市場價格開始上行，當時均價為每平米8000元左右，2018年均價在每平米9000多元，現在沈陽房地產均價在1萬元以上，像樣的房子基本上均價在每平米13000元左右。
安居客最新數據顯示，4月沈陽新房成交均價每平米9315元，較3月上漲0.32%。4月二手房掛牌均價每平米9252元，較3月上漲0.83%。
從整個遼寧省來看，房地市場整體平穩。據遼寧省住建廳和省房地產行業協會近日發布的數據顯示，2018年全省房地產開發投資2599.3億元，同比增加13.5%;商品房交易面積5070萬平方米，同比下降5.2%，交易519148套，同比下降6.5%;商品房交易額3836.9億元，同比增加5.6%;交易平均價格7568元/平方米，同比增長11.3%。
不過，也有市民表示，沈陽市場較活躍，渾南區、和平區長白島等個別學區房漲幅明顯。
“沈陽房價與學區關系比較密切，學區房漲幅最明顯，有的學區房近一年多漲百分之三十，而像長白島這些熱門學區房都翻番了。”沈陽市民李巍說，去年其在入手沈陽北一學區房時，該樓盤的一棟樓開盤一個小時即售罄。
此外，一個值得關注的趨勢是，有房地產中介表示，外地人在沈陽購房人數增加。
“沈陽在全國省會城市中，房價處于比較低的位置，未來市場發展空間大。不少黑龍江、吉林省的人往沈陽流入。”沈陽一房地產中介表示。
據遼寧省住建廳和省房地產行業協會發布的數據，2018年，全省商品房銷售的另一個特點是，外地人在遼寧買房增速明顯。其中，從各市外地人購商品住宅占比情況看，大連最高，為73.5%;其次是沈陽，為49.5%;營口第三，為21.2%。
哈爾濱
一季度開場平淡有中介二手房交易量驟降
在剛過去的一季度，多地樓市迎來“小陽春”，而哈爾濱樓市今年一季度開場頗為平淡。
哈爾濱樂居發布的數據顯示，2019年第一季度，哈爾濱新房成交量呈逐步下降的趨勢。據易居哈爾濱公司市場部數據顯示，2019年第一季度哈爾濱商品房成交16375套，同比下降25.2%。
“每年的春節后是房地產漲勢最高、市場最火的時候，但今年哈爾濱的二手房房地產市場受部分房企‘涉嫌侵占挪用客戶交易資金’余波影響至今，尤其是二手房市場在一季度的表現差了很多。”哈爾濱一地產經紀工作的負責人張鵬(化名)表示。
2018年，黑龍江有關部門下發的通知要求，當地房地產經紀機構必須在2018年12月10日前在銀行開立資金監管賬戶(此資金不得任意挪用);貸款購買二手房，首付款資金未進入監管賬戶的，銀行或住房公積金管理中心不予審批發放貸款。
“以前在哈爾濱房地產市場的一般做法是，中介公司都是要求購房者將二手房的首付款直接打給中介公司，而非由銀行監管首付款。相關政策出臺后，有地產中介公司資金鏈斷裂，出現了一些跑路現象。”張鵬說。
今年2月，黑龍江省住建廳發布的《關于房地產經紀機構涉嫌違規情況的通報》顯示，哈爾濱市巨業房地產經紀有限公司、哈爾濱易房房地產經紀有限公司、哈爾濱世紀振達房地產經紀有限責任公司3家企業涉嫌侵占挪用客戶交易資金。哈爾濱市住房和城鄉建設局已對3家企業立案查處，公安部門已對巨業公司立案偵查，對易房公司進行調查。此外，巨業公司已被國家企業信用信息公示系統(黑龍江)列入經營異常名錄。
但在近期，又有購房者向新京報爆料，其在近期遇到了中介涉嫌侵占挪用客戶交易資金的問題。
或受行業余波影響，哈爾濱房地產二手房交易量驟降。
“和去年同期相比，我們公司交易量下降了80%到90%。此前，我們每個月平均每兩人可以至少開一單，這幾個月我們公司每個月平均總共才開了三四單。”張鵬說。
哈爾濱的陳先生也持有同樣的看法，“作為購房者，我的感受是，哈爾濱的二手房市場因為受這些負面的影響，或許要經歷一段時間的蕭條。”
對于未來的哈爾濱房地產市場的走勢，張鵬不太樂觀，“房價短期看政策，中期看地價，長期看人口。目前來看，市場交易量銳減，但地價并未減，房價還會溫和上漲。而人口的大量流失會導致市場需求越來越少。”
