聽?wèi)T了動輒每平米上萬元的房價，能想象僅花幾萬元就能買下數(shù)十平米的房子嗎?
近日，在黑龍江省鶴崗市，2萬元即能買下54平方米二手房的“白菜價”樓盤引發(fā)市場關(guān)注。有悲觀者表示鶴崗或是三四線樓市的宿命。
這些每平方米幾百元的房子，后來被證實多為毛坯棚改房，不能馬上拿到房本，因此不能代表鶴崗全市水平。鶴崗正常的商品房價格，在每平方米2000-3000元左右。即便如此，在全國范圍內(nèi)，鶴崗房價也處于洼地。
作為典型的煤炭資源枯竭型城市，鶴崗具有明顯的后遺癥——人口外流，這讓鶴崗房價失去了最基本的供求關(guān)系支撐。資源枯竭型城市并不都集中在東北，中西部地區(qū)也有不少，為何東北一些城市的情況看起來更嚴(yán)峻?在人口學(xué)者、中國與全球化智庫特邀高級研究員黃文政看來，原因是東北的低生育率問題更明顯。
近期，在國家發(fā)改委公布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》中，首提“收縮型城市”。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院副教授王暉指出，人口是判定收縮型城市的最主要指標(biāo)。收縮型城市不少都是資源枯竭型城市，政府雖然投入很大發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等，但效果短期難以見效。
城市人口收縮后遺癥
鶴崗的低房價是特例嗎?
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少資源枯竭型城市同樣有低價房，油田城市大慶就是其中之一。
33歲的大慶市民于先生告訴記者，自己在采油廠區(qū)50平左右的小房子，近期以7萬元人民幣的價格成交，這還是高價賣出，因為包含家具家電，可以拎包入住，否則只能賣5萬元。
與鶴崗類似，在大慶這樣的低價房，多以經(jīng)濟(jì)適用房、職工福利房為主。一旦買賣，無法享受貸款業(yè)務(wù)，只能全款。在大慶，商品房價格在每平米5000-6000元左右，洋房、別墅等價格更貴，也有靠近重點中學(xué)的學(xué)區(qū)房價格過萬元。特殊情況下的低價樓盤，并不能代表全市水平。
于先生表示，即便是低價房，價格也較前些年有大幅度下滑，一方面是房子沒人買，另一方面是房東著急賣。
“大慶這種資源城市在資源逐漸萎縮時，人口會逐步流失。90后或外出讀大學(xué)，或?qū)W專業(yè)技術(shù)，畢業(yè)后去經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市發(fā)展，當(dāng)?shù)刈》啃枨罅孔匀唤档?。此外，為了追求更好的教育、醫(yī)療資源，不少市民搬去市中心居住。”于先生說，東北冬天氣候寒冷，如果房子空著也必須交取暖費，每年在取暖、保養(yǎng)上要花費兩三千元，因此大家都急著出手，不惜低價賣出。
目前，經(jīng)國家“蓋章”的資源枯竭型城市(縣、區(qū))共有69個，包含了大量東三省城市，如遼寧盤錦、黑龍江五大連池、吉林敦化等。“白菜價”樓盤，是資源枯竭城市的人口萎縮后遺癥。
以鶴崗為例，2011年全市總?cè)丝跒?08.8萬人，2017年為100.9萬人，6年時間內(nèi)減少近8萬人。此外，在100萬人口中，還有22.4%是60歲及以上的老年人。大慶也是如此，2018年全市戶籍人口較數(shù)年前減少。
人口外流的背后，是經(jīng)濟(jì)的不景氣。2011年，鶴崗的GDP為313.1億元，2017年則減少至282.9億元。資源的枯竭，帶來了產(chǎn)業(yè)衰落，對于普通百姓而言，最直觀的感受就是收入水平變化。
于先生告訴記者，自己曾在大慶一化工廠打工，當(dāng)時的工資水平為2500元每月，這也是全市普遍的工資水平。一位同事選擇離開大慶，前往該企業(yè)在山東某城設(shè)立的更小的分公司做相同的職位，收入達(dá)5000元每月，且工作壓力更小。
“就業(yè)壓力很大，一個崗位好多人搶，自然而然提供的薪資就只夠保持最基本的生活條件。”于先生說。
資源型城市轉(zhuǎn)型仍需探索
資源枯竭型城市不僅東三省有，其他省份也有不少，包括安徽銅陵市、山東棗莊市、陜西銅川市等，但似乎東三省資源型城市的人口和就業(yè)問題更為凸顯。
據(jù)中國就業(yè)研究所與智聯(lián)招聘聯(lián)合發(fā)布的2018年四季度《中國就業(yè)市場景氣報告》，在東部、中部、西部、東北四大區(qū)域中，東北就業(yè)景氣指數(shù)最差。
黃文政認(rèn)為，東三省的人口外流，相對于中西部省份來講并不嚴(yán)重。分省份看，黑龍江比較明顯，吉林的人口外流次之，遼寧基本平穩(wěn)。一個不可忽視的因素是，東北的低生育率。
2015年，鶴崗的人口出生率為4.21‰，死亡率7.94‰，自然增長率為-3.73%。自2015年后，鶴崗的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報中，就不再披露出生率數(shù)據(jù)。
據(jù)黃文政估計，鶴崗的生育率只有0.7，為日本水平的一半。黃文政向記者解釋道，出生率是出生人口/總?cè)丝?，生育率則可通俗理解為育齡女性平均生育孩子數(shù)量。育齡人口外流確實會影響出生率，但無法解釋生育率的低迷，由此可以看出東北生育意愿之低。
“隨著人口加速老齡化和萎縮，東北與其他地區(qū)發(fā)展差距拉大，人口外流可能持續(xù)。在東北內(nèi)部，人口將進(jìn)一步向少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的中心城市，如大連、哈爾濱、長春、沈陽聚集。”黃文政說。
這意味著，東北將有更多中小城市伴隨著人口的萎縮而進(jìn)入收縮。
對于很多資源枯竭型城市來說，如何應(yīng)對“收縮時代”的來臨，積極轉(zhuǎn)變慣性發(fā)展思維是繞不開的命題。在業(yè)內(nèi)人士看來，此前中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，要求城市吸引人口、擴(kuò)大生產(chǎn)、增加就業(yè)、擴(kuò)大產(chǎn)能等，城市都是在擴(kuò)張的。但收縮型城市的出現(xiàn)是一種必然。
王暉告訴記者，有資源枯竭城市投入大量資金促進(jìn)商業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等發(fā)展，但短期難以見效，資源型城市轉(zhuǎn)型需要更多的創(chuàng)新和探索。
