如果您從正規渠道買了一塊鉆石，多個權威機構也說，這是真鉆石。忽然有一天，權威機構卻說：其實，您手上的就是個普通的玻璃碴子。您說，著急上火嗎?這兩天，有多位北京市民向中國之聲反映，他們就遭遇了類似的狀況。
反映情況的業主們購買的是北京市東城區一個叫國瑞·紫金臺的房產項目，此前注明的權利性質是商品房，規劃用途是酒店式公寓。業主們說，在房屋交易、使用過程中，一直都是按普通住宅管理的。直到今年1月，他們突然得知，房子屬于商業辦公類項目，上市交易要受到北京市2017年相關規定的限制。房產性質為何會突然發生變化?手里的70年產權登記證還作數嗎?
買房時在住建委查到的信息是住宅項目
張女士在北京工作多年，2015年看上了一處不限購的新樓盤，就是國瑞·紫金臺。張女士說，買房的時候，她注意到房子的規劃用途是酒店式公寓，當時有些猶豫。
“我一聽說是公寓兩個字，我就是拒絕的，公寓都是商業的，我對公寓就有這么一個印象。當時開發商打的廣告就是說是70年住宅大產權不限購，民水、民電、可落戶、可入學。當時也說了是不允許商業辦公的，后來在辦理相關的房屋手續的時候，也都是按照住宅的政策來執行的，包括我因為是要貸款，貸款的時候我是按首付30%，剩下都是辦的商業貸款，年限是30年，這個也是按住宅的政策執行的。”
張女士發現，她所購買的國瑞·紫金臺，信息公示的項目名稱是國瑞城，在北京市住建委的住宅項目信息公示欄中可以找到該項目，比照北京市住建委官網公示的非住宅項目的相關提示，更是打消了張女士對房產屬性的所有疑慮。
張女士稱，第一個是非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施，比如學校、商業、居委會等;第二個不同的地方是非住宅項目的土地出讓年限一般為40年或50年;第三個是非住宅項目的貸款期限一般不能超過十年，而且不能申請公積金貸款;第四個是非住宅項目不能享受普通商品住宅的稅費優惠;第五個是水電等費用標準一般高于住宅項目——商業水、商業電;第六個是非住宅項目不能辦理落戶。
多位業主講，如果住建委官網上公布的這六點，是區分住宅項目和非住宅項目的最主要指標，那么，國瑞·紫金臺的房子就絕對屬于住宅項目了。
業主王先生表示，當時買的時候看了政府相關部門的文件，認定它是住宅，而與開發商簽訂的住房合同也是70年的產權，包括買賣過程中的用水、用電、落戶政策、貸款政策……在各個方面都體現成住宅。
該樓盤今年突然變成商辦類項目，開發商：或由于政策變化
今年一月，有業主因家庭原因急需用錢，在房屋交易過程中，卻被告知，國瑞·紫金臺的房子屬于商辦類項目，要受北京市《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》的約束。業主王先生說，他們按住宅買的房產，如今要按商辦類交易，這基本上宣告了：他們的房子將很難上市交易了。
因為按照現在對商辦類項目的交易要求，買家在北京不能有房、要有連續五年的社保繳納記錄或連續五年的納稅記錄，更關鍵的是，貸不了款。業主強調，這樣就會導致兩個結果，一個是整個的購房群體會大幅減少，影響二手房的正常交易。第二點來說，整個住宅的環境會受到極大的影響，試想這一棟樓里頭開著公司，整宿地辦公，那這是一個什么樣的居住環境。
國瑞·紫金臺300多戶業主遇到的問題，是什么原因造成的?這兩天，業主們也在找開發商——北京國瑞興業地產股份有限公司。在溝通會上，開發商方面的一位負責人堅定地表示：
開發商負責人：我當時賣的就是住宅，而且是得到了相關部門的批準的。
業主：批文有沒有?可不可以提供給我們?
開發商負責人：問題就出在這兒了，這種情況，應該是政策經常會發生變化的。
業主：政策不會發生變化的。
開發商負責人：政策沒發生變化那為什么會發生這種情況呢?
樓盤土地使用期限為70年，按規定本應屬于住宅項目
記者掌握的北京市住建委2009年6月頒發給包括涉事房產在內項目的商品房預售許可證上，有這樣的記載——土地用途：公寓、商業、地下車庫;土地使用期限：公寓70年，商業40年，地下車庫50年。
北京市住建委曾在2013年11月和今年1月，就涉事的國瑞·紫金臺項目的性質，作出過兩次答復，兩次答復均表明，這棟樓的規劃用途是酒店式公寓。不同的是，2013年的答復認定，土地出讓年限為70年，因為用地屬于商業金融性質，因此不限購;而2019年的答復卻稱，這棟樓屬于商辦類項目。
而在北京市住建委官網上，回答一些市民提出的“70年產權的公寓是什么性質”時，官網上在2012年、2013年的答復是，主要看土地年限是不是70年，居住類的是70年;如果產權是70年，就是住宅。
這一答復，的確符合《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定：土地使用權出讓的最高年限，居住用地70年，商業用地40年，綜合或其它用地50年。
業主蘇先生說：“從這個角度我們來判斷的話，國家唯一的關于土地年限的一個規定，只要是70年，它就一定是住宅用地，那么他這70年產權的房子，他也一定是住宅性質的房子，不可能是商辦。如果說它是有70年商辦，肯定是違反了國家的法律法規了。
業主王先生：我們認定的房屋的本性就是住宅，這個也不是我們認定的，當時我們買這個房子的時候，實際上是政府的相關部門都有相關的文件，比如說預售，包括我現在的購房合同上都是認定成是住宅。我們只是希望通過我們正常的這種權益的維護，然后恢復它。
專家：或因不動產登記制度設計不夠細致導致出現矛盾
造成國瑞·紫金臺業主們困境的原因到底在哪兒?昨天，記者聯系北京市住建委，對方回復稱已經得知此事，正在調查。
廣東外語外貿大學土地法制研究院副院長高飛說，從目前掌握的材料來看，出現這種狀況的原因可能有兩個：“可能一個重要的方面就是不動產登記制度的立法的不細致，因為它沒有把各種不同內容的建設用地使用權分別作出規定，而是放在一個大的、總的土地政策中，因為這樣的話可能就導致了在理解上會產生一種誤解。同時呢，我也認為可能還會存在政府為了改革，其中有一些短期行為，就是說也要考慮到政策跟法律的銜接問題，不能朝令夕改，要讓民眾對權利的享有，有一個穩定的預期，這個也是非常重要的。”
高飛表示，如果上面這種分析成立，那么，解決這300戶業主遇到的難題，有兩種可能的路徑：“第一個方面就是細化不動產登記內容。這個事情明顯是一個不動產分層利用的問題。但在不動產分層利用的時候，最好能夠分層登記，因為不同內容的建設用地使用權，屬于不同的建設用地使用權，盡管它建在同一個建設用地之上。如果我們對這個不同的建設用地使用權在不同層次上的使用期限作出明確的登記，那就可以避免在理解的時候產生混淆，第二個方面呢，我覺得可能要處理好政府決策跟法律規定之間的關系，政府要嚴格的依法辦事，在法律有明確規定的時候，必須尊重法律的規定。”
