開年的房地產金融環境似乎顯得有點復雜多變。
在今年1月央行全面降準后，業內普遍預期，流動性的寬松對渴求資金的地產行業將帶來重大利好，一方面房企的資金壓力有望緩解，另一方面房貸利率有望降低。
不過，繼今年1月房企融資總額大幅上升335.23%，創一年來月度新高后，2月房企融資總額又跌回2018年水平。
而在1月的金融和社融數據全面回暖后，央行和銀保監會密集喊話房地產，強調繼續緊盯房地產金融風險，加強房地產金融審慎管理，房地產金融預期再次發生改變。但日前，又傳出無錫有銀行下調首套房貸首付比例、深圳有銀行下調首套房貸利率的消息，再次引發了市場對房地產信貸政策放松的預期。
到底2019年房企融資環境如何?房地產信貸政策是否會放松?
接受券商中國記者采訪的業內人士認為，2月房企融資總額下滑是受春節假期因素影響，近期房企密集融資并不能認為是地產融資環境的整體放松。目前房地產金融，無論是開發貸，還是個人按揭貸款都是偏緊狀態，沒有明顯放松。開發企業融資規模增長，主要以境外發債為主，國內發債尤其是開發貸仍是緊繃狀態。
近兩個月首套房貸利率下滑，跟房貸政策變化沒有關系，房貸政策依然沒放松。所以全社會融資面放松了，定向支持中小微企業、實體經濟，但是房地產仍是偏緊的。
40房企融資總額環比下滑37.25%
繼2018年9月、10月融資金額連續下滑、11月份有所回暖、12月大幅下滑、2019年1月大幅上升335.23%，創一年來月度新高后，2月房企融資總額又跌回2018年水平。
同策研究院的最新數據顯示，2019年2月，40家典型上市房企完成融資總額共計552.88億元，環比1月的881.01億元大幅下降37.25%。其中，債權融資額為551.94億元，占房企融資總量的99.83%，環比下降37.31%;股權融資金額為0.94億元，占總融資金額比重為0.17%。
與1月相比，各債權融資方式融資額度均降幅明顯，跌幅最高達68.7%。其中，融資總額排名第一的是公司債，共融資363.25億元，環比下降29.14%，占比65.7%;融資總額排名第二的是其他債權融資，總額57.52億元，環比大降68.7%，占比10.4%;融資總額位居第三的是中期票據，總額為53.52億元，環比下降47.76%，占比9.68%;排名第四的是境內銀行貸款，融資額度44.74億元，環比下降47.76%，占比8.09%;位居第五的是信托貸款，融資總額32.91億元，環比小幅上升 10.85%，占比5.95%。
圖 ： 2019年1月、2月典型上市房企融資情況對比
對于2月房企融資總額大跌的原因，同策研究院總監張宏偉對券商中國記者表示，2月主要受春節因素影響比較大，境內的融資金額會下滑。
“2月份比較特殊，境內融資情況受到春節因素影響，整體融資狀況到底有沒有好轉，還要看一下3、4月份狀況。”張宏偉說，即使恢復到1月的水平，那也只是相當于2018年上半年的市場狀況，也不是特別好，只是比最壞的時候好一點。
國金證券也認為，近期房企密集融資并不能認為是地產融資環境的整體放松，因為從用途來看，近期房企發行的債券多數用于償還舊債。
海外發債熱情高漲，節后融資計劃超百億美元
在2月房企融資方式中，以公司債為主，而海外融資獨占鰲頭。
同策研究院的最新數據顯示，2月，境外發債折合人民幣共303.25億元(占比83%)，雖然額度環比下滑，但占比進一步提升(1月占比76.56%)。具體來看，2月發行15筆公司債券中，有11筆均是發行的美元優先票據或債券，合計45.33億美元。
在已披露的數據中，融資成本最低的是萬科發行的20億元住房租賃專項公司債券(第一期)，票面利率3.65%;融資成本最高的是當代置業額外發行的一年期2億美元的優先票據，票面利率高達15.5%?？傮w來說，2月房企融資成本約在4%-10%之間。
對于海外融資占比進一步提升的原因，張宏偉對券商中國記者說：“即使按照1月份的狀況，其實國內的房企融資仍然是比較難的，所以大家還是跑到境外發美元債。美元債融資成本平均都在7%-8%，甚至有的企業更高，這只是利率方面的成本，再加上通道費用等，基本上都在10%。”
這種趨勢在春節后表現更加明顯，特別是把融資計劃統計在內的話，融資金額更加突出。中原地產研究中心統計數據顯示，春節后有超過25家房企密集境外融資，融資計劃已經超過100億美元。
中原地產首席分析師張大偉認為，2019年房地產市場進入調整期的預期非常強，這種情況下，房企更關注資金鏈的安全，拿地預計將更加謹慎。越來越多的房企抓緊窗口期加快融資，應對未來的還債高峰期。雖然海外融資成本明顯上漲，疊加匯率的波動，更是壓力非常大，但房企在資金壓力下，依然需求量非常大。
高漲的融資需求背后，是即將到來的償債高峰。根據中信建投統計，2019年房企到期債券規模逾3700億元，今后三年都是償債高峰，2021年將達到峰值，逼近7500億，三年累計到期債務超1.5萬億。
兩監管部門喊話，房地產金融或依然偏緊
隨著1月央行的全面降準，以及房企融資規模的井噴，不少人預期隨著央行不斷釋放資金寬松信號，整個市場現金流相對充裕，房地產金融信貸環境也會改善。不過，2月25日和26日銀保監會和央行的密集表態，讓這種預期發生了改變。
2月25日，銀保監會副主席王兆星在國新辦新聞發布會上表示，繼續緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款，要防止房地產金融風險出現大的問題。同時，要實施差異化的房地產信貸政策，對于解決住房困難和改善住房條件且自身有財務支付能力的，要繼續給予相應貸款支持;對于用來投資甚至是用來投機和炒賣的，要實行更嚴格的貸款標準，有的可能要提高首付比例，有的要調整利率的風險定價，有的甚至不能給予貸款支持。
2月26日，央行在2019年金融市場工作會議上表示，加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩健康發展長效機制。
對此，張大偉認為，房地產市場看政策，政策里面最直接的就是信貸，社會無風險的資金收益率和房貸利率。如果下調，對于樓市來說肯定是利好，如果上漲，房地產肯定會逐漸降溫。從趨勢看，房貸利率對房地產市場的影響遠遠不如首套房認定標準，即貸款成數、非普通住宅標準、是否認房又認貸。銀保監會和央行的表述，代表了后續房地產信貸全面寬松的可能性不大。
合碩機構首席分析師郭毅也認為，兩部門的喊話基本上令降首付，松資格化為泡影，按照銀保監會的表態，一些房價漲速過快，投機需求死灰復燃的城市，也許還會在“因城施策”的調控方針下，遭遇差別化住房信貸政策的結構性收緊。
誰知不到一周，市場就有首付降低和利率下調的傳聞出現。
3月4日，有報道稱，工行無錫分行于3月1日向各支行、分行營業部下發的通知顯示，居民家庭首次購買普通住房申請個人住房貸款，最低首付比例由40%下調至30%，但前提是認房又認貸，且擁有本地戶口。同日，還有媒體報道稱，中信、北京銀行下調深圳二手房貸利率，首套最低上浮8%。
對此，有專家認為，無錫首付比例下調可以理解為商業行為，也可以理解為政府指導下的放松行為，具有信號意義，即對于一些過去過于嚴厲的政策，后續肯定會放松。
不過，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則對券商中國記者表示，“如果無錫當地政府或銀監局之前有規定首套房首付比例最低40%的話，那這個動作就是很明顯的放松，如果之前沒有這種統一的規定，那這個也不算什么。”
在楊紅旭看來，目前房地產金融，無論是開發貸，還是個人按揭貸款都是偏緊的狀態，沒有明顯放松。開發企業融資規模增長，主要以境外發債為主，國內發債尤其是開發貸仍是緊繃狀態。近兩個月首套房貸利率下滑，跟房貸政策變化沒有關系，房貸政策依然沒放松。
“主要是多次降準后全社會的利率下滑了，如國債利率，2018年一直下滑，目前在2.6%左右。全社會利率水平重心下移后，商業銀行認為，個人貸款利率下浮一樣可以賺錢，而且可以多貸一些。因為樓市成交下滑后，個人按揭貸款也下滑了，商業銀行認為個人按揭貸款是一筆優質的資產，目前很多銀行樂意放貸。”楊紅旭對券商中國記者說，但是首付比例沒有放松，也沒收到窗口指導說大力支持購房貸款。所以全社會融資面放松了，定向支持中小微企業、實體經濟，但是房地產仍是偏緊的。
