2月16日，在歷經(jīng)110次競買之后，位于北京市朝陽區(qū)廣渠門外大街3號(hào)院8號(hào)樓17層2009(建筑面積99.3平方米)的法拍房(法院拍賣房產(chǎn)的簡稱，指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋)最終以877.78萬元的價(jià)格成交。這處房產(chǎn)起拍價(jià)為647.78萬元，一拍即成，成交價(jià)甚至是起拍價(jià)的1.35倍。這一案例是法拍房市場升溫的一個(gè)縮影。
數(shù)據(jù)顯示，近期法拍房市場增長迅速。新京報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“價(jià)格便宜”是購房者積極參與法拍房競拍的動(dòng)力之一。有的法拍房成交價(jià)低于同小區(qū)房產(chǎn)市場價(jià)15%，有的甚至低至30%。另外，部分地區(qū)法拍房不限購成為購房者的選擇之一。
不過，也有不少購房者在購買法拍房遇到一些麻煩事。對此，律師提醒，購房者在參與法拍房競拍時(shí)，一定要親自前往現(xiàn)場查看房產(chǎn)，并通過各種渠道了解房產(chǎn)的狀況。另外，法院應(yīng)進(jìn)一步充分披露法拍房的相關(guān)信息，促進(jìn)市場充分交易。
法拍房數(shù)量增長明顯：
不良資產(chǎn)處置加速度
所謂法拍房，是指當(dāng)債務(wù)人無力償還債務(wù)或者無法履行按揭合約時(shí)，其名下的房產(chǎn)就有可能會(huì)被強(qiáng)制拍賣用以償還債務(wù)，其中遭到拍賣的房子就是法拍房。按照規(guī)定，購房者若想?yún)⑴c法拍房的競拍，需先交一部分的保證金，再參與競拍，最終價(jià)高者成交。
近期，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定的降溫，而法拍房市場有所增溫。以開拍時(shí)間為準(zhǔn)，據(jù)阿里拍賣司法數(shù)據(jù)，2018年全年，全國共有約23.82萬套法拍房，明顯高于2017年18.62萬套的數(shù)量。
阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，以開拍時(shí)間為準(zhǔn)，今年1月份，北上廣深四大一線城市的法拍住宅用房套數(shù)分別為156套、136套、640套以及232套，均較上年同期有所上漲。其中，上海市漲幅較高，達(dá)147.27%。
為什么法拍房數(shù)量在近期出現(xiàn)大幅增長?“2016年房價(jià)高漲，很多人在高點(diǎn)時(shí)買房。去年的經(jīng)濟(jì)形勢影響到很多在房價(jià)高點(diǎn)購入房產(chǎn)的人，有的人還不起貸款了。”北京盈科(上海)律師事務(wù)所房產(chǎn)金融法律事務(wù)部主任郭韌告訴新京報(bào)記者，“當(dāng)時(shí)有的購房者買房時(shí)用了杠桿，購房款太高超出自己的經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力。總的來說，就是買得高、貸得多，還款能力出現(xiàn)問題，這才使得法拍房數(shù)量有所增長。”
京師上海國際總部金融與房地產(chǎn)律師陳雷博則認(rèn)為，購房者斷供是法拍房數(shù)量增長的原因之一，不過斷供的房產(chǎn)在少數(shù)。“去年，金融、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)出現(xiàn)了一些失業(yè)、降薪的現(xiàn)象，有可能導(dǎo)致某些購房者的收入和房貸倒掛。”
陳雷博表示，企業(yè)因現(xiàn)金流問題產(chǎn)生的債務(wù)糾紛也是法拍房數(shù)量增加的主要原因。“去年我國依然堅(jiān)持金融去杠桿，并且經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響到一些企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。企業(yè)在貸款時(shí)多拿房產(chǎn)作為抵押，如果還不起貸款，(法院)只能將房子強(qiáng)制拍賣了。”
除此之外，近年來法院積極推廣司法網(wǎng)拍的力度以及人們訴訟觀念的增強(qiáng)等，也是法拍房數(shù)量增長的重要原因。
陳雷博說，“2019年，法拍房的數(shù)量可能增長得更快，畢竟現(xiàn)在很多銀行和不良資產(chǎn)公司都在加強(qiáng)不良資產(chǎn)的處置，法院也在加快對不良資產(chǎn)處置的執(zhí)行速度。”
法拍房價(jià)格便宜?
有的比同小區(qū)市場價(jià)便宜三成
新京報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對于普通購房者而言，法拍房最大的吸引力是價(jià)格便宜。
記者在阿里拍賣頻道看到，北京市通州區(qū)永順西里38號(hào)樓1層511號(hào)住宅房地產(chǎn)面積為81.84平方米，起拍價(jià)為212.55萬元。經(jīng)過多輪競拍，最終該法拍房以276.55萬元于2月15日成交，均價(jià)約為33792元/平米。根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，該小區(qū)去年12月份的參考均價(jià)為39781元/平米。該小區(qū)去年共成交5套房產(chǎn)，成交均價(jià)在34279元/平米到47180元/平米不等。據(jù)此測算，同一小區(qū)，法拍房均價(jià)約比市場價(jià)便宜15%。
另一處位于北京市朝陽區(qū)北四環(huán)東路115號(hào)院(三空間)6號(hào)樓2-3層202號(hào)房屋，建筑面積為143.24平方米，成交價(jià)為770萬元，均價(jià)約為53756元/平米。而據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，該小區(qū)去年12月參考均價(jià)為75754元/平米。由此可以算出，該小區(qū)法拍房均價(jià)要比市場價(jià)便宜了近三成。
同一小區(qū)，法拍房為什么比市場價(jià)更便宜?對此，陳雷博告訴新京報(bào)記者，法拍房均價(jià)之所以低于同小區(qū)的市場價(jià)，與近期市場交易活躍度較低有關(guān)。另外，這也與普通購房者的觀念有關(guān)，“誰愿意天天和法院打交道呢?”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，法拍房價(jià)格低主要是因?yàn)榉ㄅ姆勘澈筮€有可能存在糾紛。“畢竟是幾百萬的房產(chǎn)，普通購房者購買法拍房時(shí)，有可能在收房時(shí)遭遇惡意破壞、租賃未清退、前業(yè)主無理取鬧等問題。”另外，很多法拍房的貸款難度較大。
很多法拍房由于年限較長或者銀行基于種種考量不愿意提供貸款，那么買方就需要在短時(shí)間內(nèi)全款支付房款，壓力也還是比較大的。
記者在采訪中了解到，法拍房吸引消費(fèi)者購買的另一個(gè)特點(diǎn)是不限購。上海房地產(chǎn)交易中心相關(guān)工作人員告訴記者，只要是法院強(qiáng)制拍賣的房產(chǎn)就不限購。外地人要想在上海安居，且暫時(shí)沒有購房資格，購買法拍房是其中一種選擇。
與上海不同，北京市的法拍房是限購的。2017年3月23日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等三部門決定，將住建部門對競拍人購房資格審查納入本市司法競拍流程，并表示法院在公開發(fā)布的拍賣公告中應(yīng)明確，競拍方為自然人的，其家庭或個(gè)人應(yīng)符合本市限購政策，否則將不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
值得注意的是，阿里拍賣中顯示部分北京市法拍房標(biāo)有“不限購”標(biāo)志，而實(shí)際情況并非如此。例如，北京市朝陽區(qū)外館東街51號(hào)院2號(hào)0509號(hào)住宅房地產(chǎn)顯示不限購，記者咨詢相關(guān)法院后得知，最終房子能否過戶還是要看競拍者是否具備北京市購房資格。所以，購房者在購買法拍房時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分了解法拍房購買資質(zhì)的問題。
此外，記者通過咨詢了解到，一線城市中的廣州，購買法拍房也是限購的。
法拍房是否值得買?
買方要詳細(xì)了解房產(chǎn)狀況
近年來，有法拍房購房者在購買法拍房時(shí)遭遇到不少麻煩事。首先需要注意的就是，購買法拍房時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)稅費(fèi)較高的情況。根據(jù)目前法拍房的相關(guān)規(guī)則，房產(chǎn)過戶時(shí)產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)，主要由買方支付。
據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，2018年3月份，某購房者以369萬元拍下翠華花園一處房產(chǎn)，事后經(jīng)計(jì)算發(fā)現(xiàn)稅費(fèi)高達(dá)242萬元，其中土地增值稅就高達(dá)218萬。專家分析稱，該套房產(chǎn)的原持有者是公司，且交易價(jià)值與登記總價(jià)相差太大，土地增值稅很貴。
記者通過12366稅務(wù)熱線了解到，法拍房要交的稅與普通房屋買賣并無區(qū)別，稅費(fèi)的多少與房子是否“滿二唯一”“滿五唯一”以及房屋性質(zhì)、房屋面積、房屋原業(yè)主性質(zhì)等因素有直接聯(lián)系。所以，在決定購買法拍房之前，購房者應(yīng)該主動(dòng)咨詢地方稅務(wù)部門，了解該法拍房需要繳納的稅務(wù)情況。
此外，房子自身存在的某些問題，可能成為購房者購買法拍房的隱患。例如，法拍房曾發(fā)生過非自然死亡或自然死亡事件等。另外，在相關(guān)法拍房信息中，還有“若有違章建筑所引發(fā)的問題，需由買受人(即買方)自行處理”的提示。更關(guān)鍵的是，某些法拍房原業(yè)主還居住在里面，房子尚未騰空。有的法拍房甚至伴有長期租約，對此，阿里拍賣相關(guān)提示稱，“租賃合同不隨拍下后自然解除，需提前確認(rèn)租賃處置方式。”
郭韌對新京報(bào)記者表示，遇到這種情況，一般要找法院協(xié)調(diào)，但法院不一定管這個(gè)事兒。條約上寫好了，有租客就自行解決。現(xiàn)在很多法拍房都面臨這個(gè)問題，購買法拍房最大的隱患就是清房、交房的問題。
在實(shí)際的操作中，法拍房是否有租賃，某些法拍房信息中會(huì)有介紹。但至于法拍房是否存在非自然死亡事件、拖欠物業(yè)管理費(fèi)等信息一般都不予公布，購房者最好實(shí)地考察了解具體情況。同時(shí)，法拍房還可能存在水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)欠費(fèi)的問題。
方女士是一名“滬漂”，就職于上海某長租公寓公司，今后想在上海定居但目前不具備購房資格。她對記者表示，之前看過法拍房，知道法拍房不限購，有些法拍房確實(shí)比較便宜，雖然心動(dòng)但不敢買。“如果要買法拍房，我還關(guān)注法拍房的各種費(fèi)用比如稅等加在一起，總價(jià)是否比非法拍房低，低多少。另外也擔(dān)心房子是不是有民間抵押、是不是有租約之類的問題。”
事實(shí)上，一旦競拍成功，悔拍代價(jià)也不小。根據(jù)2017年1月1日開始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第二十四條顯示，拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費(fèi)用損失、彌補(bǔ)重新拍賣價(jià)款低于原拍賣價(jià)款的差價(jià)、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)以及與拍賣財(cái)產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)。悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競買。所以，在決定競拍法拍房之前，購房者一定要做好功課，不然悔拍后還將損失幾萬到幾十萬不等的保證金。
對此，陳雷博建議，購房者在參與法拍房拍賣時(shí)，一定要親自前往現(xiàn)場查看房產(chǎn)，并通過各種渠道了解房產(chǎn)的狀況。目前很多法拍房信息披露不充分，無法幫助消費(fèi)者了解標(biāo)的物的實(shí)際情況，法院應(yīng)進(jìn)一步充分披露法拍房的相關(guān)信息，促進(jìn)市場充分交易。
