“3·17”樓市政策馬上滿周年，一年的調(diào)控使環(huán)京樓市逐漸降溫。
近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了刺激銷(xiāo)售，在北京周邊多個(gè)縣市，不少項(xiàng)目打出“首付分期”、“全款分期”、“免費(fèi)更名”等各類(lèi)促銷(xiāo)廣告。針對(duì)外地購(gòu)房者沒(méi)有購(gòu)房資格，部分限購(gòu)城市的部分樓盤(pán)銷(xiāo)售還給出“先購(gòu)房再繳稅”等辦法。
據(jù)記者了解，部分對(duì)非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?gòu)1套商品住房的城市，首付最少可低至5%;而限購(gòu)政策更為嚴(yán)格的部分縣市，首付最少可低可至20%。
首付最低5%起
2017年5月份，河北省政府辦公廳出臺(tái)樓市調(diào)控新政，外地人購(gòu)買(mǎi)環(huán)京和環(huán)雄房子需提供三年社保或個(gè)稅證明;隨后，保定主城區(qū)、廊坊市區(qū)、三河、大廠、香河、固安、永清等地陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。
針對(duì)外地人購(gòu)房附加三年社保或納稅記錄的條件，部分開(kāi)發(fā)商采用“分期首付”的方式加速回款，緩解資金壓力。
根據(jù)2017年3月1日發(fā)布的《涿州市人民政府關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，對(duì)非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;對(duì)本地戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)第2套住房時(shí)，首付款比例不低于50%。
在涿州市某樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，認(rèn)購(gòu)并且直接簽約的客戶可以首付5%選房，剩余25%分6次付清，每隔三個(gè)月還一次，每次還款不低于總房款的4%。同時(shí)，選擇5%首付的購(gòu)房者，如果提前將25%首付還給開(kāi)放商，還可返還還款額10%的利息。
上述銷(xiāo)售人員以某折后單價(jià)為每平米1.15萬(wàn)元，建筑面積為92平米的房子給記者舉了個(gè)例子。購(gòu)房者選擇5%首付，即交納5.29萬(wàn)元，如果2018年3月份與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，剩余首付需分別在2018年6月份、9月份、12月份，以及2019年3月份、6月份、9月份支付，每次還款大約5萬(wàn)元;待購(gòu)房人湊足30%首付以后，再去銀行申請(qǐng)按揭貸款。
而在廊坊市多個(gè)區(qū)縣，多個(gè)樓盤(pán)對(duì)于外地購(gòu)房者執(zhí)行“首付20%，全款分期”的政策。同時(shí)，對(duì)于選擇不同分期方式的購(gòu)房者實(shí)行不同的單價(jià)。
2017年3月份，在北京“3·17”新政發(fā)布后，廊坊市政府發(fā)布通知規(guī)定非本地戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房，且購(gòu)房首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。2017年6月2日，廊坊限購(gòu)升級(jí)，已經(jīng)擁有1套及以上住房，或者無(wú)法提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诋?dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)住房。補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或納稅證明不得作為購(gòu)房有效憑證。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，按照廊坊市目前的政策規(guī)定，對(duì)于有資格的購(gòu)房者，首套房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付款比例不低于30%。
根據(jù)當(dāng)?shù)啬硺潜P(pán)銷(xiāo)售的介紹，非廊坊戶籍的購(gòu)房者可以先和開(kāi)發(fā)商簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，鎖定房源，并由開(kāi)發(fā)商牽頭在當(dāng)?shù)貟炜科髽I(yè)繳納當(dāng)?shù)貍€(gè)稅，繳滿三年之后再簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，進(jìn)行網(wǎng)簽備案手續(xù)，掛靠當(dāng)?shù)仄髽I(yè)每年需花費(fèi)7000元-8000元。
不過(guò)，看似較低的“首付20%”的宣傳，卻暗藏玄機(jī)。在《證券日?qǐng)?bào)》記者的追問(wèn)下，銷(xiāo)售人員告知，目前霸州、永清等區(qū)縣的多個(gè)樓盤(pán)是不接受貸款買(mǎi)房的，所謂的“首付20%”其實(shí)是“全款分期”，是向開(kāi)發(fā)商借款，并且，不同的“分期方式”售價(jià)是不同的。
針對(duì)每平米的售價(jià)不同，銷(xiāo)售人員以某均價(jià)報(bào)價(jià)為1.2萬(wàn)元/平米、面積為77平米的兩居室給《證券日?qǐng)?bào)》記者做測(cè)算：分期三年，首付20%，均價(jià)為1.2萬(wàn)元/平米，總價(jià)為92.4萬(wàn)元，首付為19.4萬(wàn)元，剩余80%的房款三年內(nèi)平均每季度還給開(kāi)發(fā)商6萬(wàn)元-7萬(wàn)元，直至還清;分期一年，首付20%，均價(jià)為9000元/平米，總價(jià)為69.3萬(wàn)元，首付為14.3萬(wàn)元，剩余80%的房款一年內(nèi)平均每季度還給開(kāi)發(fā)商13萬(wàn)元-14萬(wàn)元;全款購(gòu)買(mǎi)，均價(jià)為8500元/平米，總價(jià)為65.45萬(wàn)元。
由于該項(xiàng)目在售樓盤(pán)多為期房，以2020年交房的樓盤(pán)居多。同時(shí)，如果購(gòu)房者沒(méi)有購(gòu)房資格，繳稅3年后也就是2020年才可以簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。上述三種支付方式，實(shí)際上都是全款購(gòu)房。
低首付暗藏風(fēng)險(xiǎn)
去年以來(lái)，限購(gòu)政策的升級(jí)和發(fā)酵讓環(huán)京區(qū)域的樓市受到不小的沖擊。在《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查過(guò)程中，多個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售勸說(shuō)記者先交定金鎖定房源。
銷(xiāo)售人員針對(duì)記者首付未交齊、沒(méi)有購(gòu)房資格、無(wú)法網(wǎng)簽等手續(xù)問(wèn)題勸說(shuō)稱(chēng)，“您先選定房子，繳稅我們來(lái)聯(lián)系，三年內(nèi)可以免費(fèi)更名一次，到時(shí)候您不想要了，轉(zhuǎn)手賣(mài)了賺差價(jià)就行，沒(méi)必要急著現(xiàn)在網(wǎng)簽。”
一位房地產(chǎn)銷(xiāo)售告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“樓市不景氣的時(shí)候，"首付分期"這種情況就會(huì)出現(xiàn)。首付分期其實(shí)也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力的問(wèn)題，需要刺激銷(xiāo)售，加速回款。繳納一定比例首付款或全款鎖定一套具體房源后，由于沒(méi)辦法網(wǎng)簽，按照現(xiàn)行政策，未來(lái)房源的出路只有兩種：要么轉(zhuǎn)手倒賣(mài)賺取差價(jià)，要么繳稅3年獲得購(gòu)房資格后回歸到正常交易。”
對(duì)于首付分期和免費(fèi)更名一次，其實(shí)都是變相的促銷(xiāo)方法，看似是購(gòu)房人占了便宜，實(shí)際最大獲益者還是開(kāi)發(fā)商自身，既解決了資金問(wèn)題，又把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房人。尤其是免費(fèi)更名，需要購(gòu)房人自行去找接盤(pán)者，如果找不到，即便承諾免費(fèi)更名10次也沒(méi)有任何意義。同時(shí)，由于3年時(shí)間并不算短，如果中間再出臺(tái)其他政策，例如社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明期限更嚴(yán)格，購(gòu)房人將處于非常被動(dòng)的位置。
